С одной стороны на вопрос о том, какой должна быть рыночная стоимость ответить несложно: она, безусловно, должна быть справедливой, что одновременно подразумевает, что ей следует быть величиной наиболее вероятной в предполагаемой сделке.
Последнее, к слову, четко установлено в законе об оценочной деятельности. Но при кажущейся однозначности толкования данного понятия, практика формирует довольно неоднозначную ситуацию связанную с тем, что в предполагаемой сделке покупатель, естественно, пусть даже не намеренно, занижает величину денежных средств, которую он готов заплатить за объект, а продавец, напротив, имеет значительно большие финансовые ожидания.
В этой ситуации задачей оценщика при определении рыночной стоимости того или иного объекта становится нахождение компромисса между ценой предложения продавца и реальной стоимостью оцениваемого имущества.
Безусловно, что описанная задача через призму экономических знаний и теорий рассматривается во многих экономических трудах и существует достаточно много различных, порой громоздких математических алгоритмов нахождения подобного компромисса, но обращая внимание к практике оценочной деятельности, хотелось бы определить следующую позицию.
Являясь так или иначе субъектами рыночной экономики, а следовательно действуя в рамках правил, законов и тенденций рынка, оценщики, в большинстве случаев используют сравнительный (или рыночный) подход при определении стоимости того или иного объекта имущественных прав.
В процессе проведения расчетов, многие оценщики определяют итоговую величину стоимости как среднеарифметическое значение из всех выбранных и скорректированных значений цен аналогов (объектов, сопоставимых с оцениваемым по качественным и количественным характеристикам). На первый взгляд в данной позиции нет ничего, что вызывало бы какое-либо подозрение. Более того, когда речь идет о типичном или серийном объекте оценки, рынок которого стабилен, развит и разброс цен практически отсутствует, такое решение действительно является наиболее оптимальным.
Но сегодня достаточно распространена также и практика определения итоговой рыночной стоимости на основании минимальной
скорректированной цены из выбранных аналогов. Подобный выбор при должном его обосновании в отчете об оценке, безусловно, также имеет право на существование.
С точки зрения потребителя оценочных услуг, например потенциального продавца, такой выбор может стать причиной для недополучения денежных средств за нормальный и полноценный объект, представленный на реализацию, а с точки зрения оценщика ( уже при отсутствии должного обоснования) будет иметься основание считать невыполненным один из базовых принципов оценочной деятельности- принцип обоснованности.
Но насколько же достоверен будет итоговая стоимость объекта, пусть с небольшим набором отличительных характеристик, если она будет выбрана одним из приведенных способов?
Безусловно, на данный вопрос для себя каждый оценщик отвечает сам, но все же более доказательным, да и по оценкам многих практиков компромиссным выходом из данной ситуации, пожалуй является тщательный анализ полученных результатов, а именно среднего, максимального и минимального. И затем, на основании этих показателей, а также применяя математический инструментарий ( определение удельных весов, иерархическое выстраивание и пр.) следует приводить ( полагаясь на профессиональный опыт оценщика) совокупность полученных значений к тому, которое будет наиболее точно отражать как стоимость физических характеристик объекта, так и его конкурентоспособность на том или ином рынке.
В результате применения такого подхода, вероятнее всего оценщику будет значительно проще найти компромисс между интересами и ожиданиями потенциальных сторон сделки/