Использование трех наиболее популярных подходов к оценке стоимости (затратного, доходного и сравнительного) на отечественном рынке идет вразрез со сложившейся практикой. Например, в случае с различными объектами недвижимости данные различия представляются естественными, учитывая тот факт, что рыночные силы, которые влияют на цену имущества в России, в мировой практике не имеют аналогов и постоянно изменяются.
Затратный подход
Ранее затратный метод редко подходил к проектам, которые реализовывались в России, но этот метод на фоне огромного бума в области коммерческого строительства вполне может обеспечить весьма надежный и стабильный показатель стоимости. Следует отметить, что заложенный в нем основной принцип оценки состоит в том, что покупатель имеет возможность в виде альтернативы покупки объекта недвижимости на рынке оценить, в какую сумму обойдется ему возведение объекта той же полезности. В результате покупатель, четко зная истинную стоимость возведения альтернативного объекта, за уже существующий объект не будет переплачивать. Но следует отметить, что по причине отсутствия необходимого опыта оценщикам трудно правильно использовать на практике затратный подход.
Доход девелопера
В нормальных условиях по окончанию строительства доход (либо убыток) застройщика определяется как разница между всеми расходами по проекту, а также рыночной стоимостью возведенного объекта.
Расчет прибыли девелопера
Необходимо сказать, что в условиях организованного и сбалансированного рынка с его поистине огромным массивом различных статистических данных, которые обеспечивают надежное сравнение различных проектов, оценщики получают возможность формировать мнение о норме прибыли девелопера посредством сравнения рыночной стоимости построенных объектов с расходами, затраченными на их возведение. Четко зная строительные и другие издержки по возведению новых объектов недвижимости, а также имея возможность правильно определить потребительскую стоимость подобных объектов на рынке, используя доходный либо сравнительный подходы, можно достаточно просто рассчитать объем прибыли, который остается в распоряжении девелопера.
В нашей стране, где чаще всего девелоперы имеют смутное понимание о том, какой именно будет их прибыль (просто планируют, что она будет большой), четко определить данный компонент намного сложнее. Именно поэтому, если определение минимального вознаграждения из сверхприбыли девелопера представляется чересчур трудной задачей, не надо отчаиваться. Вам просто необходимо использовать разницу между полной ценой замещения, а также общей расчетной стоимостью возводимого объекта. В итоге Вы получите действительно надежный показатель прибыли девелопера, то есть, по крайней мере, определитесь с данным компонентом в случае расчета стоимости с использованием затратного подхода.