Объекты незавершенного строительства во многом отличаются от большинства иных объектов не только спецификой конструктивных элементов, но и также факторами, которые прямым или косвенным образом оказывают влияние на их рыночную стоимость.
Наряду с остальными факторами, при оценке незавершенного строительства анализируется такой показатель как ликвидность объекта.
С позиции оценщика этот показатель является важным, поскольку рыночную стоимость (исходя из определения данного вида стоимости) имеют объекты, для которых характерен какой-то уровень ликвидности.
Соответственно, если объект неликвиден (т.е. не может быть продан на рынке) то у него нет рыночной стоимости. Безусловно, нельзя говорить о том, что это правило работает в оценке всегда и при любых условиях, но в самом общем виде, логика рассуждений остается таковой.
С позиции пользователя отчета об оценке (особенно если им является кредитная организация), ликвидность объекта является определяющим фактором при вынесении решения о кредитовании.
В таких условиях, оценщик, формируя документ доказательного значения, включает в его содержание такой раздел как анализ ликвидности оцениваемого объекта, например в строительстве домов.
Если говорить об анализе ликвидности объекта незавершенного строительства, то следует заметить, что по сравнению со сданными в эксплуатацию объектами, в отношении незавершенки следует выяснять следующее.
Если объект незавершен строительством, важно выяснить по какой причине он имеет такой статус: либо строительство ведется в штатном режиме, и оценка будет отражать стоимость объекта в текущий момент времени. Или же строительство объекта «заморожено» и оценка проводится для того, чтобы собственник или инвестор могли принимать определенные управленческие решения в отношении такого незавершенного строительства.
В первом случае вопрос с ликвидностью объекта вряд ли встанет остро, поскольку у каждого строящегося объекта есть проект строительства, в котором, помимо прочего, прописаны также сроки строительства. В таких условиях, каким бы образом ликвидность не определялась, сделать вывод не сложно.
Иным образом ситуация обстоит с незавершенным строительством, которое возникло в результате банкротства застройщика. Особенно когда речь идет о долевом строительстве. Ведь с одной стороны, инвесторы долевого строительства уже имеют долю в общей долевой собственности на объект строительства, и объект с одной стороны будет ликвиден. Но, если на собрании кредиторов принято решение о продаже объекта с торгов, то в таком случае придется иметь дело с гораздо менее ликвидным объектом. Это связано с тем, что потенциальных покупателей, готовых купить многоквартирный недостроенный дом логично будет значительно меньше. Именно поэтому, чтобы не доводить до тупика подобные банкротства, ищутся варианты достройки объектов. А значит, не всегда к вопросу об определении ликвидности объекта незавершенного строительства следует подходить буквально, с точки зрения постулатов теории.
В данном случае следует в обязательном порядке рассматривать все обстоятельства, связанные с жизненным циклом и особенностями объекта незавершенного строительства, дабы не придти в результате расчете стоимости к неверным выводам и не дать повод пользователям отчета, проводить его оспаривание.