Влияет ли выбор подходов и методов оценки на итоговую величину стоимости объекта и почему стоимость одного и того же объекта, определяемая разными оценщиками порой отличается в разы.
Ответ на этот вопрос напрямую связан с выбором подходов и методов оценки имущества.
Так например, обращаясь к теоретической стороне оценки имущества, то она направлена на то, чтобы рассмотреть тот или иной объект собственности с трех разных точек зрения: затрат на создание объекта, со стороны потенциальных покупателя и продавца ( рынка), со стороны дохода, который можно извлечь из объекта.
И в идеале, поскольку оценка касается только одного объекта, стоимости, полученные при применении всех этих подходов должны совпасть. А значит и в случае, когда несколько оценщиков определяют стоимость одного и того же объекта, стоимость должна быть идентичной.
Но теория всегда идеализирована, чего бы она ни касалась. Оценочная деятельность не исключение. На практике редко когда можно встретить два отчета одного объекта с одинаковой стоимостью и также, какого бы объекта не касалось, определение стоимости, при применении всех трех подходов к оценке получатся различные величины.
Всему виной как то, что оценщик, так или иначе, в отчете отражает свое субъективное мнение и соответственно на его основании выбирает те или иные подходы и методы.
Если проводить анализ отчетов об оценке, составляемых в отношении различного имущества можно сказать, что на практике итоговая величина стоимости зависит не только от специфики объекта оценки и его характеристик. Во многом сегодня стоимость зависит и от применяемых подходов и методов оценки.
Говоря о подходах можно констатировать, что в действительности, в отношении далеко не всех объектов можно применять три подхода одновременно. Причиной может быть как отсутствие рынка с сопоставимыми продажами, отсутствие доходной составляющей в сущности объекта, либо конструктивные особенности, не позволяющие провести расчет затрат на создание.
Но возможны и ситуации, когда рынок настолько ассиметричен, что даже при наличии возможности расчетов всеми тремя подходами, разница между ними очень ощутима. А ассиметричность рынка, формирующая серьезный разброс между подходами, в свою очередь, означает, что разностороннее рассмотрение объекта дает сбой. В таких условиях недобросовестные оценщики с целью завышения стоимости могут либо свести величины, различающиеся в разы, либо отказаться в согласовании от подхода, давшего минимальную величину стоимости.
Переходя от подходов к методам, также можно констатировать, что в идеале, стоимости, полученные при применении различных методов в рамках подхода не должны существенно отличаться. Но, поскольку сегодня большинство оценщиков активно используют математический инструментарий для расчетов, то соответственно, их возможности манипуляций с расчетами довольно широки.
Это и обуславливает вторую составляющую проблемы - субъективность оценщика. С одной стороны она является очень важной для оценщика, поскольку он не зажат в рамки одного подхода и одного метода в пределах подхода, он имеет возможность выбирать пути, которые приведут к наиболее точной величине стоимости. Упомянутое право закреплено за оценщиком даже не на словах, а федеральными стандартами оценки. Но с другой стороны, именно это право создает всевозможные пути для манипуляциях со стоимостью.
Приведенные факты говорят о том, что различия в итоговых величинах стоимости, получаемые в рамках одного отчета и различия между стоимостями, получаемыми оценщиками в рамках отдельных отчетов являются пусть не всегда корректным или обоснованными, но в то же время весьма закономерными явлениями, которым не стоит удивляться.