С активным развитием девелопмента, оценочная деятельность приобретает все больше опыта в определении стоимости различного рода торговых и офисных помещений. Но параллельное, не пересекающееся развитие указанных отраслей, как и впрочем их неравномерное развитие, формирует определенные затруднения для профессиональных участников рынка недвижимости.
Так, на сегодняшний день такой факт как отсутствие единой установленной методики расчета арендуемых площадей может формировать неоднозначные ситуации в рамках проведения оценки торговых и офисных площадей, сдаваемых собственниками в аренду.
Суть проблемы заключается с позиции арендаторов в том, что арендуемая площадь может формироваться не только как площадь фактически снимаемых помещений по внутреннему обмеру, а также как площадь, с учетом вспомогательных помещений, которыми арендатор так или иначе пользуется ( лифты, лестницы и пр). В таком случае арендная ставка может быть дифференцирована или просто умножена на так называемый «коридорный коэффициент».
Причины возникновения таких вариантов расчета лежат не только в плоскости отношений собственник-арендатор, но и в корне системы развития фонда нежилой недвижимости в РФ и девелопмента в данной сфере. Так, самой главной причиной является то, что фонд коммерческой недвижимости в РФ по-прежнему во многом сформирован за счет непрофильных площадей, «переделанных» в торговые или офисные. Поэтому до сих пор остается актуальным расчет арендуемой площади согласно точным обмерам БТИ. В противовес БТИ составлены международные стандарты расчета офисных площадей, которые принимают позицию собственника здания, позволяя ему включать в величину арендной платы также некую сумму за использование вспомогательных площадей.
Повсеместное введение в России подобного стандарта затрудняется тем, что арендаторы активно возражают против подобного учета арендуемых площадей. А это в свою очередь формирует позицию, что если требуется определить рыночную стоимость офисных помещений, среди которых есть не только полезные, но и вспомогательные, то последние должны стоить меньше, поскольку их сдать в аренду отдельно нельзя, а доход, пусть и косвенным образом они приносят.
В таком случае, оценщику несомненно требуется глубокое изучение деталей, связанных с правами на подобный объект недвижимости. Поскольку с одной стороны, возможность использования офисных помещений без возможности использования вспомогательных противоречит здравому смыслу (особенно если помещения не имеют отдельного входа) и также, при оценке такого вида недвижимости, стоимость офисных помещений, предположим не имеющих доступ к туалету и лифту, будет на порядок ниже оснащенных удобствами помещений.
Но также, в практике могут встречаться такие ситуации, когда в силу определенных обстоятельств собственники помещений делятся на тех, кому принадлежат только полезные площади, а также тех, кому принадлежат только вспомогательные площади. Несмотря на парадоксальность указанных моментов, такие случаи реальны. В таких обстоятельствах перед оценщиком недвижимости неминуемо встает вопрос о том, каким образом учитывать степени полезности вспомогательных офисных помещений, обязательно дистанцируясь при этом от основных, полезных площадей.
Его решение в обязательном порядке должно учитывать как правовые особенности, связанные с объектом недвижимости, так и конструктивные составляющие подлежащего оценке офисного или торгового помещения.