Раздел анализа рынка является обязательной составляющей отчета об оценке любого вида имущества. Подобное требование является довольно закономерным, поскольку все же целью оценочной деятельности является определение рыночной стоимости имущества (при рассмотрении этой темы иные виды стоимости не рассматриваются ввиду их специфики).
Анализ рынка не следует рассматривать как нечто бесполезное, навязанное «сверху» по формальным причинам. Данный раздел является отражением результатов одноименного этапа работ по оценке имущества. Этот этап позволяет оценщику не только понять общие ценовые тенденции, касающиеся того или иного объекта оценки, определить степень ликвидности объекта, определить некоторые тенденции спроса и предложения и основные факторы, которые могут оказывать влияние на рыночную стоимость объекта на рынке.
Данный раздел является своего рода особенным, поскольку именно он является не только одним из начальных и основополагающих. Его результаты используются добросовестными оценщиками на завершающей стадии работы, а именно, когда результат уже получен, итоговая величина стоимости сопоставляется со значениями, полученными в рамках анализа рынка. В случае, если полученный результат попадает в определенный сегмент диапазона действующих на рынке цен, он может быть признан достоверным. В противном случае существует необходимость корректировки расчета, поскольку итоговая величина рыночной стоимости по определению не может не соответствовать рыночным значениям.
На первый взгляд может показаться, что раздел анализа рынка не представляет сложности для оценщика, но на самом деле, глубоко вникая в суть требований, поставленных законом в части содержания анализа рынка, можно с уверенностью сказать, что оценщик самостоятельно не всегда может должным образом провести эту работу, как в силу объективных, так и в силу субъективных обстоятельств.
Несомненно, когда речь идет об объекте масс-маркета, анализ рынка скорее всего не вызовет трудностей, поскольку многие тенденции массовых рынков очевидны, охарактеризовать тенденции спроса и предложения не трудно, цены находятся в открытом доступе, ликвидность объекта оценки очевидна.
Но с повышением степени уникальности объекта, информация о соответствующем рынке, тенденциях и ценах становится более редкой, более закрытой и неполной. В таких условиях оценщик все четче начинает ощущать, что для того, чтобы выполнить требования к содержанию анализа рынка, необходимо проведение основательного исследования с использованием специальных источников и методов. Но такой подход к анализу рынка фактически является основной задачей аналитиков-маркетологов. Соответственно сравнивая оценщика и маркетолога однозначно можно сказать, что последний, очевидно сможет выполнить эту работу качественнее и основательнее.
А из этого, в свою очередь следует то, что для основательного исследования рынка объекта оценки, оценщику необходимо прибегать к помощи соответствующих специалистов. Но здесь возникает сложность финансового характера: в большинстве случаев, стоимость качественного исследования рынка будет стоить значительно больше, чем стоимость оценочных услуг, что естественно лишает смысла проведения оценки.
Именно поэтому в профессиональной среде дискуссии, касающиеся анализа рынка всегда, начинаются с обсуждения неполноты, ляпов и несоответствий, допускаемых оценщиками в процессе составления отчета. Это, в свою очередь позволяет констатировать то, что раздел анализа рынка продолжает оставаться во многих отчетах, пожалуй, самым слабым звеном, позволяющим в случае наличия какого-либо спора в отношении отчёта поставить вопрос о его соответствии закону об оценочной деятельности и стандартам оценки.