Как следует из определения ликвидационной стоимости объекта оценки, приведенного в федеральном стандарте, регламентирующем использование различных видов стоимости, она предполагает (в отличие от рыночной стоимости) наличие необходимости продажи объекта в ограниченный срок.
Ограниченность срока заключается в том, что для каждого объекта недвижимости имеется средний срок экспозиции сопоставимых объектов на рынке. Этот срок начинается в момент представления объекта на рынок и заканчивается в момент совершения сделки с объектом.
Соответственно, ограниченный срок экспозиции объекта недвижимости на рынке предполагает, что объект будет находиться на рынке в течение минимального периода, необходимого для того чтобы продать его. Соответственно, для каждого объекта недвижимости для определения ликвидационной стоимости необходимо учитывать различные средние сроки экспозиции.
Ситуации, когда требуется определить ликвидационную стоимость, могут быть условно разделены на «гипотетические» и «реальные». Так, к «гипотетическим» можно отнести те случаи, когда основной стоимостью для недвижимости, которую необходимо определить, является рыночная, а ликвидационная представляет собой лишь информационный инструмент для хеджирования возможных кредитных рисков. Уже отсюда ясно, что подобные случаи имеют в рамках оценки объекта недвижимости в рамках предстоящей сделки с привлечением кредитных ресурсов.
К «реальным» же относятся ситуации, когда обстоятельства предполагаемой сделки уже содержат в себе элементы вынуждения к продаже в ограниченный срок. К ним можно отнести всевозможные судебные споры с объектом в арбитражном суде, в т.ч. процедуры банкротства, реализация залогового имущества.
Кроме различий концептуального характера между рыночной стоимостью объекта недвижимости и его ликвидационной стоимостью, следует отметить следующие важные аспекты процедуры оценки, связанные с ними:
Рыночная и ликвидационная стоимость объекта недвижимости в рамках оценки рассматриваются как зависимые величины. Причем их зависимость проявляется лишь в одностороннем порядке. А именно, ликвидационная стоимость объекта недвижимости выражает собой производную величину от его рыночной стоимости.
И как следствие, также имеется такой существенный факт, как то, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости в самостоятельном порядке, без ориентации на рыночную величину не может быть определена.
Именно поэтому, существующие методики определения ликвидационной стоимости базируются на всевозможных вариантах расчета коэффициентов, с помощью которых можно учесть снижение стоимости, вызванное фактором ограниченного срока экспозиции объекта оценки.
При этом практикой установлено наличие прямой зависимости рыночной стоимости от срока экспозиции объекта недвижимости. А именно, чем ниже срок экспозиции недвижимости, тем ниже его ликвидационная стоимость.
Если оценивать ликвидационную стоимость объекта недвижимости в рамках условно называемых «реальных» ситуаций, то установление самого срока экспозиции объекта оценки, как правило, не относится к задаче оценщика - этот срок продиктован обстоятельствами гипотетической сделки.
Если же речь будет идти о «гипотетической» группе ситуаций, то, скорее всего, оценщику необходимо будет либо самостоятельно устанавливать подобный период, либо ориентироваться на рекомендации кредитной организации.
Вышеописанные обстоятельства, безусловно, не являются исчерпывающими аспектами, характеризующими особенности ликвидационной стоимости, но в то же время позволяют сформировать первоначальное общее представление о том, в каких случаях имеется необходимость оценки объекта недвижимости с подобной позиции.