Среди вопросов, которые могут возникать в связи с проблемами учета НДС при оценке недвижимого имущества, можно выделить такие как:
· вопрос необходимости учета при оценке недвижимости режима налогообложения, в соответствии с которым осуществляет свою деятельность собственник;
· вопрос необходимости учета при оценке режима налогообложения потенциального покупателя;
· вопрос раздельного учета стоимости единого объекта недвижимости (выделение из него стоимости земельного участка);
· возможность для одного и того же объекта недвижимости иметь разную рыночную стоимость при различном учете НДС;
Очевидно, что подобные вопросы в рамках осуществления деятельности каждого оценщика должны прорабатываться глубоко и тщательно, поскольку поверхностное рассмотрение существующих точек зрения, все же не может дать четкий ответ.
Но все же, освещение подобных тем должно занимать свое достойное место в ряду проблемной тематики, касающейся оценочной деятельности.
Итак, является ли необходимым и важным учет системы налогообложения собственника?
В случае, если мы говорим о залоге имущества, то для кредитной организации данный вопрос, безусловно, является важным, особенно когда между залогодателем и залогодержателем существуют различия в системах налогообложения. Так, предположим, что залогодатель, находясь на упрощенной системе налогообложения, передал в залог кредитной организации объект, купленный без учета НДС. А залогодержатель в этом случае является плательщиком НДС. В таких условиях, залогодержатель будет вынужден продавать объект ( в случае возникновения кредитного риска) третьему лицу, не включая в его стоимость НДС. При этом третье лицо, в случае если оно находится на общем режиме налогообложения, не сможет возместить уплаченный НДС из бюджета. А, следовательно, привлекательность такой сделки будет для него не максимальной. Безусловно, для оценщика, проследить всю будущую цепочку операций практически невозможно, поэтому наиболее оптимальным в данной ситуации будет комплексное рассмотрение информации, затрагивающей первые два из поставленных вопросов. Только после формирования понимания о том какое недвижимое имущество продается и кому оно продается, возможно понять, будет включаться НДС в стоимость объекта или нет.
Вопрос, связанный с учетом НДС в стоимости единого объекта недвижимости относится к частным вопросам оценочной деятельности и напрямую связан с методологией проведения расчетов.
Он возникает потому, что при оценке земельного участка, НДС учитывать не нужно, т.к. операции с земельными участками обложению НДС не подлежат. Но в то же время, методология расчетов, так или иначе, предполагает использование величин, не очищенных от НДС.
А в случае расчета стоимости единого объекта недвижимости, предположим сравнительным подходом, среди аналогов будет трудно найти такой, для которого цена предложения улучшений и земельного участка разделялась бы. Как правило, цена указывается сразу за весь объект недвижимости. В этих условиях необходимо очень тщательно выбирать методику оценки, так, чтобы должным образом учесть имеющиеся составляющие и исключить лишние.
И, наконец, поясняя по последней из затронутых проблем, предположим, что два оценщика составили отчет об оценке объекта недвижимости. В одном случае собственником является физическое лицо, в другом юридическое, находящееся на общем режиме налогообложения. Оба оценщика получили результат, равный 5 у.е. При этом в первом случае 5 у.е.- полная рыночная стоимость объекта недвижимости, а в другом 5 у.е. это его рыночная стоимость 4,23 у.е. и НДС 18% 0,77 у.е.
Этот факт наглядно демонстрирует ситуацию, что один и тот же объект может иметь разную стоимость, просто будучи в собственности у лиц с различным налоговым статусом.
Таким образом, мы можем наблюдать, что определение величины НДС при оценке объектов недвижимости является не только важным этапом в общем процессе, но и также оказывает существенное влияние на итоговую величину стоимости. А базисом для присутствия этого влияния, как впрочем это часто бывает, является далеко не гибкое налоговое законодательство и не достигший должного развития рынок недвижимости.