Соблюдая все требования к содержанию отчета об оценке недвижимости, оценщик в обязательном порядке должен указать, включена ли в стоимость оцениваемого имущества величина налога на добавленную стоимость.
На первый взгляд, сложностей в выполнении данного требования возникать не должно. Но, на практике, самой «безобидной» ошибкой, связанной с НДС, является отсутствие ссылки на то, содержит ли величина стоимости НДС или она от него очищена.
Ошибки, влекущие за собой искажение итоговой стоимости могут быть связаны с изначально некорректно сформированными суждениями оценщика о наличии/отсутствии НДС в стоимости объекта недвижимости.
Следует отметить, что помимо норм законодательства в области оценочной деятельности, для корректного расчета стоимости, оценщику необходимо быть осведомленным и об особенностях налогообложения НДС недвижимости при различных ее видах и при соответствии сделки определенным налоговым условиям.
Но даже при наличии в Налоговом кодексе прямых указаний на некоторые виды сделок и недвижимого имущества, в отношении которых существуют исключения, все же наличие неоднозначных ситуаций в части включения или не включения НДС в стоимость объекта недвижимости имеет место.
Косвенно, это может подтверждаться тем, что Высший Арбитражный суд и Министерство экономического развития периодически выпускают документы с приведением арбитражной практики и разъяснениями в части применения норм Налогового кодекса на практике.
В частности, существуют особенности исчисления НДС в стоимости объекта недвижимости в том случае, если он принадлежит РФ или муниципальным образованиям. А именно, операции по реализации подобного имущества обложению НДС не подлежат. Следовательно, выделение суммы НДС в стоимости такого объекта делать не следует. Причем указанное четкое разъяснение было введено только в конце 2010 года.
Но не следует сетовать только на законодательство в сфере оценочной деятельности. Ведь если обратиться к информации рынка о продажах объектов недвижимости, то можно заметить, что размещаемые тексты оферт не предполагают указание информации о том, содержится ли налог в цене предложения объекта недвижимости. В таких условиях возникает вопрос о том, может ли оценщик вообще каким-либо образом получить подобную информацию и, затем подтвердить ее в отчете?
В этой связи любопытно было бы проследить «путь следования» налога НДС на различных стадиях существования объекта недвижимости.
Если рассматривать любой объект недвижимости как нечто, создаваемое из строительных материалов, то логично предполагать, что уже на стадии строительства в объект недвижимости вкладываются суммы НДС, поскольку реализация строительных материалов уже предполагает обложение НДС.
Но в то же время, стоимость жилой недвижимости не содержит в себе НДС, что установлено Налоговым кодексом, хотя это, в некоторой степени, закономерно, поскольку в основном, сделки проводятся между физическими лицами.
Уже даже приведенные положения свидетельствуют о том, что неоднозначно трактуемых ситуаций, касающихся учета НДС в стоимости объектов недвижимости существует немало. Кроме перечисленного, также можно говорить о существовании иных особенностей, связанных с учетом режима налогообложения собственника, потенциальных покупателя и продавца.