Как правило, при определении стоимости имущества, оценщик определяет стоимость по состоянию на текущую дату (которая зачастую совпадает с датой заключения договора) или на дату, близкую к текущей.
Но кроме этого, также возможны ситуации, когда требуется определить стоимость объекта по состоянию на дату в прошлом.
Они занимают достаточно большую долю в общем объеме услуг по оценке, поскольку чаще всего сопряжены с различного рода судебными производствами, а также с ведением нотариальных дел.
В связи с этим, нельзя не обращать внимания на отличительные черты данного вида услуг, поскольку эти особенности важны не только для оценщика как для профессионального участника рынка, но и для пользователей таких ретро-отчетов об оценке.
Основная загвоздка при выполнении подобного задания на оценку связана с используемой для проведения оценки информацией. Поскольку законодательство об оценочной деятельности четко диктует оценщику невозможность использования информации, полученной после даты оценки, логично полагать, что при необходимости оценки объекта по состоянию на полгода назад, невозможно использовать данные о рынке, актуальные на текущую дату.
Кроме этого, требования к содержанию отчета об оценке имущества содержат положение о том, что отчет в обязательном порядке должен содержать такой раздел как анализ рынка, к которому относится объект оценки. И данный раздел, исходя из своей сути, должен в обязательном порядке относиться к актуальным относительно даты оценки датам.
А это в свою очередь означает, что анализ рынка должен выполняться также на дату оценки. Соответственно, для выполнения этих требований, оценщику необходимо иметь архивные данные о продажах сопоставимых объектов. При этом минимальные требования к глубине архива установить очень трудно, поскольку никто не знает, насколько далеко будет отстоять дата оценки от текущего дня.
Кроме того, пользуясь архивными источниками, оценщик может столкнуться с недостаточностью информации, приведенной в объявлениях о продаже, а произвести консультацию со специалистом, продавшим подобный объект практически невозможно.
Поэтому есть вероятность того, что отчет может быть признан недействительным исходя из несоблюдения принципа проверяемости.
В этой связи в оценочном сообществе наметились дискуссии относительно корректности применения метода обратной индексации в ретро-отчетах об оценке.
Этот метод представляет собой приведение текущей стоимости объекта оценки в прошлую на основании информации о росте рыночных цен. Безусловно, с помощью математического инструментария можно произвести большое количество различных расчетов, но чем дальше от даты оценки отстоит текущий день, тем сложнее произвести индексирование корректным способом. Кроме этого, в случае применения метода обратной индексации, за основу стоимости, которая индексируется, берется стоимость объекта по состоянию на сегодняшний день. А это, в свою очередь означает, что оценщик неминуемо использует информацию, полученную после даты оценки, что опять же, противоречит законодательству об оценочной деятельности.
При этом также не следует забывать о том, что при подобном способе расчета стоимости индексирование математически может быть осуществлено, но как в таком случае проводить анализ рынка?
Таким образом, можно говорить о том, что на сегодня не существует такого метода проведения ретро оценки имущества, когда оценщик избавлен от влияния внешних факторов, связанных с нормативной составляющей оценочной деятельности и создающих ситуации, когда отчет оценщика может быть признан недействительным при формальном соблюдении требований законодательства.