Размещение в торговых центрах различного масштаба и форматов всевозможных терминалов, банкоматов, аппаратов по выдаче кофе, газет сегодня ни у кого не вызывает удивления и свидетельствует о том, что российская сфера торговли и услуг активно интегрируется в международный вендинговый бизнес.
Но как и во многих отраслях экономики, в России вендинговый бизнес при пересечении с оценочной деятельностью проявляет себя как отрасль, в которой нормативная база формируется с опозданием, а следовательно практика носит в большей степени стихийный и нерегламентированный характер.
На это в свою очередь не может не реагировать рынок недвижимости (безусловно, только в рамках сегмента, к которому имеет отношение вендинговый бизнес). Собственно, реакцию рынка недвижимости на подобную нерегламентированность, можно ярко наблюдать в практике оценки мест под различные терминалы, автоматы и банкоматы.
Такие наблюдения с позиции оценочной деятельности сегодня можно, к сожалению, проводить по большей части только на основе проблематики, лежащей на пересечении интересов оценочной деятельности, рынка недвижимости и ценообразования в сфере предоставления платных услуг.
В этой связи ниже будут приведены некоторые основные тенденции и проблемы, четко идентифицируемые при оценке мест под терминалы различного назначения.
-Ценообразование на рынке вендинговых услуг в рамках отношений «арендодатель-арендатор» происходит по большей части не на основании основательно проведенного анализа рынка аренды нежилых помещений под подобные цели, а, попросту на основании договоренности.
-Оплата арендных платежей по заключенным договорам не всегда осуществляется в денежном выражении, часто за возможность арендатора размещать свое оборудования на площадях арендодателя, первый рассчитывается услугами, товарами различного порядка.
Эти обстоятельства, зачастую, формируют для оценщика невозможность качественного проведения анализа рынка, поскольку рынок стихиен, ценообразование внятно объяснить невозможно.
Подтверждением тому может служить существует нюанс в определении зависимости между стоимостью 1 кв.м. нежилого помещения и его площади. Применительно к местам, занятым терминалами эта зависимость наблюдается, но она обусловлена не масштабностью помещений, а спецификой услуг и опять же, особенностью ценообразования, приведенной выше.
Кроме того, при определении величины арендной платы за единицу площади при оценке подобных объектов важно учитывать, что определяющим фактором является все же не площадь объекта, а поток клиентов, которые могут рассматриваться как целевая аудитория.
Информационная неразвитость рынка служит причиной тому, что оценщик, для получения реального, рыночного результата должен использовать открытые источники информации, например такие как открытые печатные издания, интернет и пр. Поскольку уже упоминалось о том, что подобный рынок не всегда развит, а у оценщика иногда имеется возможность, чтобы использовать данные уже заключенных договоров аренды по аналогичным объектам, которые снимает владелец автомата.
Но насколько правомочен с точки зрения закона об оценочной деятельности такой подход?
Мягко говоря, его можно назвать сомнительным, поскольку вряд ли еще кому-то кроме оценщика стороны арендного договора готовы будут предоставить подобную информацию. Что в свою очередь свидетельствует о ее закрытости. Закон же, напротив, требует от оценщика использования открытой и доступной информации.
Таким образом, можно заключить, что даже при рассмотрении только двух проблематичных особенностей организации вендингового бизнеса можно выявить значительно больше количество затруднений, возникающих у оценщика в процессе определения арендной ставки. И лишний раз доказывает, что подобные «малометражные» объекты представляют определенный специфический интерес среди распространенной практики оценки нежилой недвижимости.