УПВС или Ко-Инвест

О Joomla! - Проект

    Начиная выполнения оценки недвижимости затратным подходом, первым делом специалист обращается к справочнику, в котором указываются укрупненные показатели стоимости за к куб.м или кв.м. того или иного объекта оценки.  Самые распространенные в нашей стране справочники по укрупненным стоимостям: УПВС (укрупнённые показатели восстановительной стоимости) и Ко-Инвест. Главное различие в справочниках это, их полнота и время написания.

    Что наиболее точно отобразит цену в затратном подходе? - многие оценщики все же задаются вопросом. Ведь эти справочники в принципе имеют одинаковые значения, но с одной оговоркой, что УПВС рациональнее использовать для оценки имущества и объектов, которые были возведены до 1970 года. Просто Ко-Инвест более свежая версия справочника. Все остальные объекты нужно оценивать на основе справочника Ко-Инвест. Такое разделение существует, потому что после 1970 года были изменены нормы строительства. Сам же УПВС был утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства в 1970-1971 годах.

Оценка объекта с помощью методической литературы производится в несколько этапов:

  • Нужно установить объем строительный здания, предназначенного для оценивания.
  • В сборнике УПВС выбирается аналогичный объект оцениваемому.
  • Определяется стоимость 1 кубического метра строительного объема, отталкиваясь от всего строительного объема здания для оценки.
  • Далее следует провести корректировку, чтобы качественные параметры аналога привести к качественным параметрам здания, подлежащего оценке. При этом первоначальные величины некоторых параметров меняются.
  • Цена 1 кубического метра строительного объема аналогичного объекта по стоимости на настоящий период умножается на строительный объем здания, подлежащего оценке.

    Очень часто выбор справочника, на основе которого делать расчеты, делается, отталкиваясь от конкретной ситуации. Например, для оценки современно построенных зданий лучше использовать Ко-Инвест, где существует отдельный раздел про жилые дома. Очень часто УПВС не берется за основу, потому что результат такой оценки является заниженным и может быть раз в 5 ниже. На территории Казахстана вообще оценка объектов по УПВС признана незаконной.

    Также во время использования данных из УПВС могут возникать грубые погрешности рассчитываемой стоимости объекта. Чтобы избежать подобного случая, стали выпускать Разъяснения, в которых учитываются возможные неточности особенностей конструкции, чтобы правильно производить оценку.

    Кроме того, также при проведении расчетов по УПВС нужно еще пользоваться "Коэффициентом научно-технического прогресса", только вот точности в этом значении нет, и эта цифра в разных компаниях может разниться.

    Никуда пока не деться от расчетов такого типа и существующей неразберихи. Но лучше всего объекты, построенные до 1970 года оценивать по УПВС, а после этого года по Ко-Инвест. Разница в подсчетах будет и может быть разной в несколько раз, но это пока реальность в нашей стране.