Начиная выполнения оценки недвижимости затратным подходом, первым делом специалист обращается к справочнику, в котором указываются укрупненные показатели стоимости за к куб.м или кв.м. того или иного объекта оценки. Самые распространенные в нашей стране справочники по укрупненным стоимостям: УПВС (укрупнённые показатели восстановительной стоимости) и Ко-Инвест. Главное различие в справочниках это, их полнота и время написания.
Что наиболее точно отобразит цену в затратном подходе? - многие оценщики все же задаются вопросом. Ведь эти справочники в принципе имеют одинаковые значения, но с одной оговоркой, что УПВС рациональнее использовать для оценки имущества и объектов, которые были возведены до 1970 года. Просто Ко-Инвест более свежая версия справочника. Все остальные объекты нужно оценивать на основе справочника Ко-Инвест. Такое разделение существует, потому что после 1970 года были изменены нормы строительства. Сам же УПВС был утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства в 1970-1971 годах.
Оценка объекта с помощью методической литературы производится в несколько этапов:
Очень часто выбор справочника, на основе которого делать расчеты, делается, отталкиваясь от конкретной ситуации. Например, для оценки современно построенных зданий лучше использовать Ко-Инвест, где существует отдельный раздел про жилые дома. Очень часто УПВС не берется за основу, потому что результат такой оценки является заниженным и может быть раз в 5 ниже. На территории Казахстана вообще оценка объектов по УПВС признана незаконной.
Также во время использования данных из УПВС могут возникать грубые погрешности рассчитываемой стоимости объекта. Чтобы избежать подобного случая, стали выпускать Разъяснения, в которых учитываются возможные неточности особенностей конструкции, чтобы правильно производить оценку.
Кроме того, также при проведении расчетов по УПВС нужно еще пользоваться "Коэффициентом научно-технического прогресса", только вот точности в этом значении нет, и эта цифра в разных компаниях может разниться.
Никуда пока не деться от расчетов такого типа и существующей неразберихи. Но лучше всего объекты, построенные до 1970 года оценивать по УПВС, а после этого года по Ко-Инвест. Разница в подсчетах будет и может быть разной в несколько раз, но это пока реальность в нашей стране.