Местоположение земельного участка один из основных ценно образующих факторов в оценке земельного участка. При наличии большого числа аналогов в ближайшем окружении – вопросов нет куча методов и вычислений данного коэффициента, но очень часто – в недалеком окружении нет достаточного количества аналогов и оценщикам приходить выводить разницу в зависимости от местоположения и удаленности. Стандартные методы:
Метод парных продаж – находятся аналоги вблизи объекта оценки и «другие» в зоне - делается анализ - сравнение – выводиться коэффициент – все просто обосновано и понятно. По хорошему, данный метод может применяться если аналогов парных продаж достаточное количество – так как сравнение 2 или 4 участков друг с другом не может быть доказательной базой…
Метод сравнения кадастровой стоимости. Не секрет, что наши коллеги по оценке, крупные оценочные компании, одержав победу в очередном гос. тендере все ближе и ближе подводят кадастровую стоимость земельных участков, под рыночную. В большинстве регионах – большей части центральных – кадастровая стоимость очень близка или совсем совпадает с подтвержденной рыночной стоимостью. А раз так – то можно использовать разницу в стоимости кадастровых площадей аналога и объекта оценки и вывести тот же коэффициент на разницу в стоимости местоположения. Данный подход не может применяться если кадастровые стоимости «пляшут» - то есть как часто бывает – не соответствуют действительности – например, при удаленности от центральных городов цена условно не падет, а остается такой же или даже увеличиваться.
Аналитический метод. Применяется оценщиками «когда совсем все плохо» - нет никаких вменяемых аналогов, кадастровая стоимость земельных участков рассчитана не понятно по каким принципам, видимо еще очень давно и с какой то непонятно задачей – то есть от рынка и логики она далеко. Схема примерна такая же, как при глобальной оценке кадастровой стоимости в регионе. Берутся все аналоги вблизи региональных центров и путем анализа и сравнения рассчитываются удаленность и разница в стоимости – после чего строиться и прогнозируется некий «тренд» - условно удаленность от города 10 км – разница в стоимости 10% и т.д. Чем более точный анализ, тем цена будет ближе к реальной, но заметим, что в очень далеких глубинках нашей страны часто не бывает рыночной стоимости земельных участков из-за отсутствия рынка купли-продажи земельных участков.
Как хочется вспомнить официальный ответ Росстата - на вопрос – есть ли раздел изменения цен стоимости земельных участков с разбивкой по годам? Ответ – Уваженный..... в Нашей стране нет рынка купли-продажи земельных участков! в связи с чем, данная статистика по земле не ведаться. И это был конец 2012г!
Так же существует еще масса методов вычисления данного коэффициента – не хотелось бы приводить данные формулы – так как они призваны запутать заказчика оценки – показав ему хорошие теоретические знания уже не основ математики – но, к сожалению, от действительной обоснованной стоимости они далеки. Так же противоречат одному из главных оценочных постулатов – доступности, проверяемости и обоснованности оценки.