Часто мы видим, как оценочные компании предоставляют услугу в виде определения рыночной стоимости недвижимости онлайн. То есть почти моментально. Происходит это достаточно просто – оценщик смотрит аналоги недвижимости, в уме быстро делает примерные корректировки на все основные плюсы и минусы данной недвижимости и говорит заказчику стоимость. Второй вариант – программа, поставленная на сайте – где элементарно вбиты алгоритмы расчета которые отталкиваются от базисной цены кВ.м в таком то районе такого то класса недвижимости. Такая онлайн оценка позволяет заказчику до получения отчета знать примерную стоимость его недвижимости и делать из этого выводы, например по ее использованию.
Чаще всего такая оценка может отличаться, от истиной рыночной стоимости рассчитанной за стандартное время на 10-20%. Нужно учитывать, что вероятнее всего тут учитывается только сравнительный метод оценки. Наиболее продвинутые оценщики могут в уме онлайн прикидывать и доходный метод и сопоставлять результаты этих двух подходов в выводе стоимости. Но как правило не нужно этого ожидать от большинства экспертов по недвижимости.
Лучшие оценщики – это опытные риэлторы – именно они, занимаясь каждый день продажей своего сегмента недвижимости очень тонко чувствуют рынок. Риэлторы точно знают срок экспозиции недвижимости и все ее особенности до мелочей. Оценщик, позванивая аналоги (в идеале) спрашивает лишь основные параметры данного предложения и больше его интересует его наличие в продаже, или соответствие информации в предложения - действительности. Возможности поездки на объект и досконального разговора с продавцом, как правило, не имеет и потому, его оценка будет не так отражать рынок, как оценка риэлтора.
Следующим аспектом разницы в стоимости, рассчитанной оценщиком и риэлтором, будет в применяемости подходов. Риэлтор применяет только сравнительный подход. Оценщик же должен применить все три подхода, или отписаться от каких либо. Так как доходный и затратный подход чаще всего очень незначительно влияет на цену недвижимости, а иногда и совсем не влияет. Оценщик же вставляет весовой коэффициент, который должен все равно отразить эти подходы в оценке – тем самым он отдаляется от реальной цены, переводя оценку больше в теоретическую плоскость. Пример - аналоги склада показывают четко ее цену условно в диапазоне 90-100тыс.дол. Доходный метод показал цену в 120 тысяч, а затратный 140 тыс. Оценщик, обосновано применяя незначительный вес двух других подходов, пусть по 10% от каждого отдаляется от реальной рыночной цены, которую в данном случае четко показывает сравнительный метод.
Потому самый лучший оценщик онлайн с реальной рыночной стоимостью будет именно опытный риэлтор. В связи с чем, риэлторы становятся оценщиками или совмещают эти смежные виды деятельности. Сильные оценочные компании, делая очень качественную оценку, обязательно консультируются и учитывают мнение риэлторов в узких сегментах рынка недвижимости.