Следует отметить, что здания и сооружения в соответствии с действующими нормами проектирования можно условно разделить на три группы:
- объекты производственного назначения;
- общественные сооружения и здания;
- жилые здания.
При этом большую часть сооружений и зданий общественного предназначения и жилые здания может использоваться в виде приносящей доход недвижимости. Чаще всего незавершенное строительство данных типов недвижимости оцениваются с применением доходного и затратного подходов.
В свою очередь здания и сооружения производственного предназначения можно условно разделить на 2 основные группы:
- сооружения и здания специализированного назначения;
- объекты, которые могут использоваться для размещения в них разных типов производств.
Необходимо сказать, что оценка незавершенного строительства специализированного назначения предусматривает в основном использование затратного подхода. Стоимость же объектов, которые относятся ко второй группе, устанавливается с использованием затратного и доходного подхода. Обращаем внимание, что подход, который базируется на сравнительном анализе продаж, оценка незавершенного строительства практически не использует.
Кроме всего прочего хотелось бы сказать, что объектом незавершенного строительства являются объекты недвижимости, которые построены частично и не введены в эксплуатацию. При этом на подобные объекты чаще всего не оформлено право собственности.
Как уже говорилось выше, оценка незавершенного строительства предусматривает использование в большинстве своём затратного подхода. При этом следует отметить, что подход, который основан на сравнительном анализе продаж, желательно использовать исключительно в комплексе с затратным подходом при обязательном наличии сметной документации, а также актов выполненных работ.
Какие нужны сведения и документы?
- отраслевая принадлежность оцениваемого объекта;
- свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство (необходим, если уже была выполнена его регистрация);
- документы, которые подтверждают права на участок земли;
- разрешительная документация на соответствующее строительство;
- дата начала выполнения строительства;
- пояснительная записка к проекту строительства;
- проектная документация, а также дата ее утверждения;
- информация о конструктивной системе сооружения;
- официально разрешенная годовая мощность (водо-, электро-, а также газоснабжения и т.п.);
- общая площадь застройки;
- ориентировочная дата фактического завершения строительства;
- уровень завершенности Вашего строительства в целом, а также по отдельным конструктивным элементам;
- акт консервации объекта незавершенного строительства (в случае, если объект был законсервирован);
- бухгалтерская справка, информирующая о балансовой цене сооружения (в случае, если владельцем здания является юридическое лицо);
- информация о наличии обременений у незавершенного строительства, в т.ч. обременение залогом либо долговыми обязательствами, а также другими ограничениями по использованию объекта.