Объекты недвижимости, коммерческого назначения при выделении их из активов предприятия могут быть объектом залога. Назначение может быть любое – офисное, складское, производственное и т.д. единственным критерием будет - обязательная инвентаризация и гос. регистрация этих строений. Выделение конкретной недвижимости из комплекса зданий или объектов позволяет рассматривать каждое здание как отдельную единицу залога со всеми ее составляющими. Часто предметом отказа является проблемы с документацией по некоторым строениям, отсутствие выделенного земельного участка под залоговым объектом, наличие значительных обременений или неудовлетворительного состояния объекта.
Точкой отчета в определении суммы кредита будет служить рыночная стоимость объекта недвижимости. Сумма стоимости объектов, проходящая по бухгалтерским документам, не учитывается – так как чаще всего не отражает рыночную стоимость. Данная стоимость рассчитывается оценочными компаниями по усмотрению руководства банка – то есть, обычно это два варианта - аккредитованные независимые компании при банке и любые оценочные компании, которые проходят ряд обязательных требований банка. Это может быть просто проверка службы безопасности оценочной компании либо требования к стажу, качеству отчетов, суммы страховки оценщика и оценочной компании и т.д. Проведение независимой оценки будет увеличивать стоимость получения займа, после всех процедур ее можно списать на себестоимость кредита.
При закладывании бюджета и времени на получение кредита основную долю обоих пунктов съест оценка и ее согласование с кредитным комитетом. Время оценки может иногда достигать месяца, и стоимости 100-200 тысяч при большом количестве объектов недвижимости. Выбор профессиональной оценочной компании позволит получить кредит в сроки установленные банком – плохая оценка влечет за собой ее корректировку или исправления – на чем часто теряется достаточно много времени сил и нервов.
Часто допускаемые ошибки заемщиков (из статистики банков):
Так же банк может дать кредит под поручительства третьих лиц (физические или юридические лица, имеющие устойчивое финансовое положение), с которых предоставляется та же информация по объектам недвижимости. Хотя чаще всего данные поручительства служат лишь дополнительным обеспечением гарантии кредита. Данными гарантами могут выступать партнеры, соучредители, и другие имеющие непосредственное отношение к данному бизнесу.