С таким видом работ по оценке специалисты встречаются в случае, когда оценке подлежит какое-либо здание, строение, сооружение, физическое состояние которого не просто оставляет желать лучшего, а уже критично для нахождения внутри.
Прежде чем обратиться к более частным моментам, раскрывающим особенности оценки такой недвижимости, необходимо определить в чем, собственно, состоит оценка зданий на разбор.
Любое здание состоит из определенного набора конструктивных элементов, которые в свою очередь и формируют стоимость его строительства. По мере накопления износа ( как физического, так и функционального и внешнего) стоимость здания меняется, причем основными факторами, которые будут оказывать на нее влияние (если пренебречь влиянием фактора рыночной ситуации) будет физический износ и стоимость строительства аналогичного здания по состоянию на актуальную дату оценки.
Но при этом, при достижении зданием уровня износа, при котором оно аварийно, все же оно имеет определенную стоимость на рынке, которая равна стоимости годных остатков от строения. Соответственно, чем больше выход материалов и их качество, тем большую сумму можно выручить от продажи таких годных остатков.
Логично полагать, что для реализации такого подхода необходимо знать то, какой выход материала будет приходиться на то или иное строение. В этом то и состоит главная загвоздка проведения оценки зданий на разбор. Дело в том, что сегодня оценщики по большей части пользуются таким документом как СН 436, который содержит нормы выхода годных остатков зданий, которые можно получить при сносе или разборе.
Казалось бы, информационная база для оценки более чем легитимна. Но основная проблема состоит в том, что указанный документ был принят в 1972 году, что ставит под сомнение актуальность содержащихся в нем величин. Безусловно, скорее всего нормы выхода материалов существенно не изменились за время действия документа, но в связи с изменением тенденций строительства очевидно, что сегодня он требует приведения в актуальное состояние.
Такая концепция формирует у некоторых оценщиков разногласия в части того к какому подходу отнести расчет стоимости здания по норме выхода материалов: к доходному или затратному.
Сторонники одной позиции говорят о том, что продажа годных остатков от какого-либо строения- это единовременный доход от объекта, который собственник может гипотетически получить. Другие же утверждают, что поскольку указанные нормы выхода материалов никоим образом не могут быть применены, кроме как в процессе определения стоимости затратным подходом, то соответственно и методика расчета стоимости должна быть отнесена к затратному подходу.
В обеих точках зрения, безусловно, присутствует рациональное зерно. Нюанс в этой связи видится в том, что прежде чем четко дать ответ к какому же подходу следует относить подобный расчет, необходимо определиться с наиболее эффективным использованием строения.