В первую очередь следует отметить, что износы связаны с потерей общей стоимости объекта недвижимости под влиянием разных факторов. При этом учет износов выполняется главным образом в сравнительном и затратном подходах, а в доходном подходе только учитываются определенные расходы на ремонтно-восстановительные работы. Необходимо сказать, что в стоимостном выражении общий износ - это разница между восстановительной стоимостью, а также рыночной ценой оцениваемого объекта недвижимости.
Самым развитым рынком недвижимости на сегодняшний день является московский. Здесь можно найти выборки по сопоставительной цене объектов недвижимости с обоснованным учетом только определенных видов износов (к примеру, физических, абстрагируясь от внешних и функциональных износов). На основании тщательного анализа выборочных данных по данному рынку мы смогли определить зависимости между износами объектов и их ценой. Анализ выполнялся с использованием выборки по "среднестатистическому" направлению города Москвы - Южному Административному Округу и, частично по Юго-Западному.
Как уже говорилось выше, главной целью проводимого исследований было изучение степени зависимости стоимости разных объектов недвижимости от износов. На основании выполненного анализа, проработанного массива информации и накопленного опыта можно с полной ответственностью сделать такие общие выводы:
1). Влияние функциональных и физических износов на рыночную цену объектов недвижимости имеет достаточно сложный характер, при этом на сегодняшний день, к сожалению, отсутствует практически отработанная теоретическая модель описания воздействия отдельных видов износов на рыночную цену объектов недвижимости и их взаимовлияния.
2). Наиболее вероятной и желательной для применения (при учете исключительно функциональных и физических износов) является формула, которая учитывает взаимовлияние износов.
3). Следует отметить, что в затратном подходе в случае использования для расчетов физических износов метода "срока жизни" и "нормативного" метода наиболее целесообразно вводить поправки, которые учитывают нелинейную связь износов с рыночной ценой объектов. При этом ориентировочные формулы для расчета поправок рассчитаны для конкретных видов объектов недвижимости с применением методов математической статистики.
4). Информация по влиянию функциональных и физических износов на рыночную стоимость различных объектов недвижимости требует на сегодняшний день более углубленного и тщательного изучения с учетом влияния дохода предпринимателя и внешнего износа.
5). Правильный учет воздействия функциональных и физических износов на цену объектов недвижимости будет способствовать на выходе получению более точных результатов по сравнительному и затратному подходу.