Земля в качестве места расположения предприятия является всеобщим условием его работы. При этом она выступает предметом и аренды, и купли-продажи. В условиях современного капитализма стоимость земли всегда растет. При этом в условиях нашей страны можно с полной уверенностью утверждать, что самый надежный – это вклад в земельный участок, находящийся в зоне экономического роста.
Следует отметить, что первичный и вторичный рынок аренды и купли-продажи земли коммерческого назначения в Московской области на сегодняшний день достаточно развиты. Но малое число предложений не может удовлетворить спрос на участки земли в Московской области, находящиеся вне и рядом с крупными городами данной области. Этот спрос связан с более низкими ценами на участки; уменьшенной платой за экологическую безопасность и коммунальные услуги; развитой транспортной доступностью, возможностями подключения и последующего использования нужных для производства инженерных сетей.
Самые большие трудности на сегодняшний день вызывает оценка земли, которая требует работы высококвалифицированных и ответственных оценщиков. К сожалению, их специальная подготовка находится лишь в самом начале. Следует отметить, что стоимость участка земли характеризует степень удобства либо выгоды от его занятия под определенный вид деятельности по сравнению с выгодами либо удобствами от занятия другого земельного участка. В данном случае цена определяется суммой расходов, которые связаны с размещением определенного вида деятельности на определенном участке (локализационных расходов), и потерь во время развития этого вида деятельности. Обращаем внимание, что чем меньше будет вышеуказанная сумма, тем соответственно выше стоимость участка.
Самыми важными факторами оценки стоимости выступают:
- местоположение и окружение земельного участка;
- целевое предназначение, разрешенное использование, а также права иных лиц на участок земли;
- различные физические характеристики (площадь, рельеф, конфигурация и т.д.);
- транспортная доступность;
- уровень развитости инфраструктуры (наличие либо близость расположения инженерных сетей, а также условия подключения к ним, функционирующие объекты социальной инфраструктуры и др.).
Самыми эффективными способами, которые обеспечивают адекватность и правильность результата оценки, выступают методы математического моделирования (при этом они должны быть основаны на тщательном корреляционно-регрессионном анализе связей) в случае, если они действительно квалифицированно разрабатываются, а также корректно используются. Нежелательно использование методов экспертных оценок (надо стремиться к минимизации влияния экспертных оценок и решений).
На сегодняшний день подавляющим большинством оценщиков применяется ручная техника оценки, выполняемая в табличной форме без применения формульных соотношений, различных компьютерных программ, а нередко и безотносительно даже к виду деятельности, под который планируется использование оцениваемого земельного участка.