(Продолжение первой части)
Финансовые риски, которые связаны с арендой торговых площадей, в большинстве своём зависят от состоятельности арендаторов здания, нежели от торговых операторов либо от окружающей зоны влияния данных площадей. Такое утверждение полностью оправдывает применение для обоих видов дохода одинаковой ставки дисконтирования. Данный принцип применим для большинства торгово-офисных площадей. Но для таких крупных центров как «Берлинский Дом» и «Новинский Пассаж» ситуация складывается немного по-другому. В них в общем объеме количество торговых площадей существенно выше, а также они нацелены на максимально широкий рынок. При этом обслуживание офисных арендаторов - это только вспомогательная задача вышеуказанных центров. Именно поэтому для объектов подобного рода будет более оправдана раздельная оценка потоков денежных средств, получаемых от торговых и офисных площадей.
Сравнительный подход
Примерно аналогичный ответ можно в принципе дать и на вопрос стоит ли, используя цену (за м²) торговых площадей, рассчитать цену всей торговой зоны, а потом полученный результат просто прибавить к стоимости офисных площадей (рассчитанной посредством умножения цены за один м² объектов сравнения на общую площадь офисной части). Необходимо сказать, что на рынке Москвы и на других намного более развитых и продвинутых рынках коммерческой недвижимости торговые и офисные площади в серьезном деловом комплексе предлагают в качестве единого проекта. Именно поэтому оценщикам необходимо использовать сравнительный подход, а также оценивать цену всех площадей в качестве единого объекта, т.е. использовать объекты сравнения с одинаковыми арендаторами торговой зоны и аналогичной относительной долей торговых площадей (средняя арендная плата) либо хотя бы использовать соответствующие корректировки. Безусловно, в отсутствие информации, на основании которой можно определить совокупную стоимость, мы используем данные, полученные непосредственно при сравнительном анализе продаж исключительно торговых либо исключительно офисных площадей, которые сходны оцениваемому объекту. Но следует отметить, что данные параметры нельзя использовать без соответствующих корректировок, которые обязательно должны учитывать факторы, непосредственно влияющие на площади в районе расположения оцениваемого объекта.
Выводы
Суммируя материал, рассмотренный в этих двух статьях, можно прийти к выводу, что на российском рынке при оценке даже самого простого объекта недвижимости любая полученная информация является действительно бесценной. Именно поэтому профессиональные оценочные компания до сих пор прилагают серьезные усилия для того, чтобы по крупицам собрать информацию и быть уверенными в своих расчетах. Рассматривая более сложные объекты недвижимости, мы сталкиваемся с дополнительными проблемами и вопросами оценки, которые также связаны с недостатком точной информации.