На сегодняшний день проблема оценки цены торгово-офисных площадей очень актуальна в связи с существенным ростом предложений данного типа коммерческой недвижимости. Плюс ко всему следует отметить, что реальных продаж таких объектов по-прежнему крайне мало для анализа, а также анализирования реакции рынка на подобные предложения в аспекте оценки их стоимости.
Затратный подход
В теории при правильном использовании все три основных метода оценки приводят к одинаковому результату. На практике же часто многие факторы, которые являются важными для определенного подхода, трудно точно рассчитать. Именно поэтому результаты часто получаются разными. Один из подобных факторов – это дополнительные права. Расходы на них непосредственно не связаны с доходами, поэтому оценщик нередко может банально не обратить внимания на данные права. Самый простой путь для учета вышеуказанных факторов – это просто добавить строку в таблицу расчета цены с применением затратного подхода, после чего выполнить разовую корректировку цены.
Доходный подход
Необходимо отметить, что вопрос о том, стоит ли использовать различные ставки при капитализации дохода от использования торгово-офисных комплексов, совсем не так прост. В первую очередь все зависит от того, есть ли действительно разница в величине рисков, которые связаны с двумя разными потоками денежных поступлений и от способа расчета ставки дисконта. Если данная ставка определялась на базе соотношения доход/цена по статистической информации об аналогичных объектах, которые были проданы на рынке недвижимости, то в этом случае нет какой-либо необходимости производить корректировки, либо разделять потоки доходов. Но так как на сегодняшний день необходимого массива информации о продажах торгово-офисных площадей нет, то ставка дисконта обязательно должна определяться кумулятивным методом или на основе сравнения с другими проектами, которые не являются аналогами объекта оценки.
Благодаря накопленному опыту можно с полной уверенностью утверждать, что объекты недвижимости, которые ориентированы на получение основного дохода от аренды или продажи офисных площадей, чаще всего оценивались и приобретателями, и продавцами без использования разделения на источники поступления денежных средств. Но если в проекте есть фактор, который существенно повышает риски, связанные с арендой (к примеру, сразу все площади арендуются нестабильным клиентом или на рынке объекта возникли негативные тенденции), использование различных ставок дисконта к доходам от различных источников будет вполне оправданным. Представляем Вашему вниманию еще один аргумент в пользу оценки одновременно всего комплекса в рамках вышеуказанных подходов - торговые площади чаще всего зависят от окружающей их офисной части, поэтому эффективность данного локального рынка для арендаторов торговых площадей в первую очередь зависит от арендаторов офисов в объектах, где они расположены.