Задача такой операции, как «продажа - обратная аренда» заключается в возврате затраченного инвестированного капитала и обеспечении инвестору низкорисковой прибыли. Следует отметить, что подобная сделка разделяет права на объект недвижимости на определенные части, каждая из которых имеет собственную стоимость и предоставляет арендодателю право получения дохода от объекта недвижимости. Проблема оценщика состоит в том, как рассчитать цену каждого из данных компонентов.
Элементы прав на объекты недвижимости
На сегодняшний день в договорах аренды прописываются права собственности на объекты недвижимости до ее передачи в аренду. Они делятся на 2 составляющие:
- владелец, который обладает полным контролем над недвижимостью в части владения и пользования, по договору аренды передает свои права пользования и владения на указанный срок арендатору (права аренды).
- при этом права собственности, которые остаются у собственника определяются условиями договора.
Права, которые были созданы в результате аренды, обязательно должны оцениваться с полным учетом всех факторов, которые будут определять поток доходов в будущем. Основными из них являются:
- условия аренды, которые определяют права и обязанности каждой стороны.
- стабильность финансового положения стороны арендатора.
- планируемая в будущем арендная плата.
Можно с полной уверенностью сказать, что стабильное финансовое положение арендатора существенно уменьшает риски позиции арендодателя, уже обеспеченной объектом собственности, а также его прибыльностью. Отсюда можно сделать вывод, что ставка дисконтирования может даже быть ниже ставки, применимой к цене объекта, который не обременен арендой. Накопленный опыт оценки в ведущих развитых странах подтверждает, что ставки, применимые в отношении договоров аренды с самыми благоприятными условиями, примерно приближаются к ставкам по государственным облигациям. Данный фактор свидетельствует об исключительной надежности подобного вложения.
Условия арендного соглашения для обеих сторон, безусловно, существенно влияют на распределение их прибыли. Ответственность за затраты, право собственности на усовершенствования арендованной недвижимости – эти и многие другие факторы влияют на величину полученных доходов от прав, предусмотренных договором аренды. Самой невыгодной в аспекте цены прав каждой из сторон выступает аренда, при которой эксплуатация недвижимости ограничивается не оптимальным способом с точки зрения спроса на рынке.
Выводы
Присутствующие в договорах аренды внешние факторы и риски могут повысить либо, наоборот, уменьшить цену прав арендодателя либо прав арендатора так, что даже общая сумма сложения стоимости прав сторон не будет равна цене объекта недвижимости до непосредственной ее передачи в аренду. Лишь профессиональные оценщики, глубоко знакомые с особенностями оценки отдельных прав на недвижимость, обеспечат для пользователей надежную оценку прав на отечественном рынке.