Под единым объектом недвижимости в самом общем виде понимается объект, который сформирован совокупностью земельного участка и улучшений, расположенных на таком участке.
Единым он является потому как основным признаком недвижимости, отличающим ее от всех иных объектов, является ее неотделимость от земельного участка, на котором она расположена. Именно такая четкая привязка улучшений к земельному участку и формирует понятие единого объекта недвижимости.
Поскольку стандартами оценки сегодня не закрепляются особенности оценки объектов недвижимости, и в частности специфика оценки единых объектов недвижимости, то имеет смысл привести некоторые частные моменты, понимание которых, возможно, немного уточнит уже существующие представления о методологической стороне рассмотрения таких объектов.
Первое, на чем хотелось бы остановить внимание- это первичность земли по отношению к улучшениям в составе единого объекта недвижимости. Этот факт важен, к примеру, при формировании объекта оценки. Поскольку земля первична, формулировка объекта оценки должна начинаться с описания характеристик земельного участка и только после этого следует переходить к описанию улучшений земельного участка.
Кроме этого, первичность земли по отношению к улучшениям также следует учитывать при формировании структуры отчета. Так, например, если у оценщика отсутствует возможность в рамках сравнительного подхода провести расчет стоимости единого объекта не разделяя его на расчет стоимости права на землю и улучшения, то в таком случае будет более логичным сначала провести расчет стоимости права не земельный участок (каким бы это право ни было), а затем уже переходить к определению стоимости улучшений.
Кроме этого, также стоит учитывать, что по сути -любая недвижимость так или иначе представляет собой единый объект недвижимости. Но далеко не всегда имеется возможность описать и посчитать стоимость того земельного участка, который является базисом для собственно недвижимости. Довольно ярким примером в этой связи могут служить офисные помещения в торгово-офисных центрах. Вообще-то, их стоимость исходя из всех канонов, также формируется стоимостью собственно помещения и стоимостью доли земельного участка (не выделенной в натуре) которая приходится на такое помещение.
Но в данном случае, поскольку сегодня в России не завершена кадастровая оценка земель и не сформированы единые объекты недвижимости, продолжается условная дифференциация на единые объекты недвижимости, под которыми понимаются отдельно стоящие здания и строения с оформленными земельными участками и различного рода встроенные объекты.
Поэтому в независимости от того, какова фактическая ситуация с правовым полем вокруг единых объектов недвижимости, следует не только понимать их сущность, но и в обязательном порядке учитывать это в отчете.