Поскольку коэффициент готовности для объектов незавершенного строительства является, пожалуй, одним из самых важных параметров, на основании значения которого в дальнейшем производится расчет стоимости объекта оценки.
Зачастую, в силу не полной осведомленности о специфике оценки объектов незавершенного строительства, Заказчики не придают значения отсутствию в пакете исходной документации справок, отчетов или прочих документов, которые содержали бы указанные данные. С точки зрения оценки этот показатель является очень весомым, поэтому оценщика часто приходится дополнительно запрашивать документы с указанием степени готовности.
В этой связи хотелось бы провести обзорный сравнительный анализ источников, которыми пользуются оценщики и в которых имеется информация о степени готовности объекта оценки.
Сразу хочется отметить, что оценщик, не будучи строителем, не может самостоятельно точно определить коэффициент строительной готовности «на глаз», поскольку эта процедура, в идеале, предполагает комплекс работ по анализу проектной документации, обследованию объема материалов и конструктивных элементов, затраченных на строительство объекта и пр.
Но все же, при всей очевидности невозможности установления готовности оценщиком, можно встретить отчеты, в которых готовность объекта указывается на основании экспертного мнения оценщика.
Вторым вариантом получения данных о степени готовности дома является технический паспорт объекта незавершенного строительства (при его наличии). Органами БТИ при описании конструктивных элементов, в случае неполного их строительства применяются поправочные коэффициенты, свидетельствующие о готовности каждого конструктивного элемента. Но поскольку БТИ опирается во всех своих расчетах на укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства, то и конструктивные элементы рассматриваются не в детальной точности, а в укрупненном разрезе.
Кроме того, технический паспорт- документ, который обновляется достаточно редко, а строительство (если оно не «заморожено» ) продвигается, как правило, динамично. Это означает, что чем дальше дата оценки отстоит от даты, по состоянию на которую составлен технический паспорт объекта незавершенного строительства, тем в меньшей степени достоверна величина коэффициента готовности.
Также, фактом, говорящим далеко не в пользу документов БТИ является то, что по заказу заинтересованных лиц, они могут выполнить экспертизу на предмет установления степени строительной готовности объекта. Если сравнивать результаты подобной экспертизы, проведенной на дату Х и данные о готовности объекта, приведенные в техническом паспорте, составленном на эту же дату, то они могут различаться по меньшей мере на 15-20%.
А если рассматривать коэффициент готовности в привязке к стоимости объекта оценки, то даже дополнительные 3-5% готовности могут в некоторых случаях измеряться сотнями тысяч рублей, а иногда и более.
В таких условиях становится ясным, что если оценщик желает получить наиболее точные данные о строительной готовности объекта, следует запрашивать документы, которые отражали бы не только актуальную ситуацию с готовностью объекта, но и также не в укрупненном масштабе, а с определенной точностью отражали объем выполненных работ на объекте.