Поскольку каждый объект оценки уникален в своем роде, логично полагать, что вместе с индивидуальностью качественных и количественных характеристик объекта, оценщику приходится сталкиваться с самыми разнообразными наборами (пакетами) документов на оцениваемые объекты, а также определять стоимость того или иного имущества в рамках самых разнообразных обстоятельств.
В таких условиях вполне закономерно, что для каждого объекта оценки существует свой, определенный набор факторов, которые прямым или косвенным образом будут влиять на стоимость объекта оценки. В терминологии оценочной деятельности такие факторы именуют ценно-образующими и именно на них оценщик опирается при расчете стоимости.
Но, помимо ценно-образующих факторов, важно не забывать и о том, что в некоторых случаях даже стандартный пакет документов (правоустанавливающие, право-подтверждающие документы, документы технической инвентаризации) может стать своеобразным компасом, на который оценщик будет ориентироваться в процессе определения стоимости.
Поясняя сказанное на примере, следует сказать о том, что в случае, когда данные осмотра оцениваемого объекта совпадают с тем, что указано в предоставленных для проведения оценки документах, оценщик в полной мере может полагаться на представленные документы и формировать отчет исходя из качественных и количественных характеристик, указанных в них.
Но в случае, когда, например, оценке подлежит объект незавершенного строительства, в технической документации на который указана одна величина коэффициента готовности, а в результате осмотра выявлено, что фактически она отличается от указанной в паспорте, оценщик не может использовать данные паспорта.
Но и опираться на данные осмотра без обоснования невозможности расчета стоимости с учетом коэффициента готовности, указанного в паспорте оценщик тоже не может.
Если вспомнить требования федеральных стандартов оценки, в которых указано, что в отчете об оценке должна быть указана вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, то можно связать подобную ситуацию с необходимостью детального описания таких существенных фактов.
Помимо прочего, такие факты могут касаться не только несоответствий фактического состояния объектов и данных предоставленной документации, но и также быть связанными с сомнениями оценщика в достоверности содержащихся в документах данных. В случае, если, к примеру, оценке подлежит оборудование, в отношении которого ведется судебное производство и которое в свое время было куплено по поддельным документам, то оценщик скорее всего не сможет опираться на большинство информации, предоставленной заказчиком.
В таких условиях, когда фактов различного происхождения, прямо или косвенно связанных с проведением расчетов накапливается много, целесообразно в отчете об оценке выделять специальный раздел. Его цель состоит в том, чтобы пользователь отчета в довольно лаконичной форме мог ознакомиться с причинами, по которым оценщик (к примеру) отказывается от применения тех или иных подходов или традиционных для подобных объектов методик расчета стоимости.
В таком случае и для оценщика будет плюсом наличие отдельного раздела, где он собирает все существенные с точки зрения оценки факты, и для пользователя будет проще ориентироваться в сложном для него содержании отчета.