Оценка стоимости незавершенного строительства является одним из сегментов оценки, для успешной работы в котором от оценщика порой требуются не только общие знания теории экономического анализа, маркетинга и математики, но и некие начальные знания в области строительства.
Это обусловлено многими причинами, которые можно было бы охарактеризовать одной фразой «Для того, чтобы уметь оценивать тот или иной объект, оценщик должен быть осведомлен о том из чего он состоит». Применительно к незавершенному строительству оценщик, безусловно, должен понимать в чем заключается незавершенность строительства и какой объем работ в денежном и содержательном плане необходимо выполнить, для того, чтобы строительство объекта было завершено.
При этом, даже такой, казалось бы, меньше всего связанный с затратами подход, как сравнительный, требует особого внимания, если в качестве объекта выступает незавершенное строительство.
Сложность заключается в том, что из всех сегментов рынка недвижимости, сегмент сделок с объектами незавершенного строительства является в некотором роде особенным. Особенность заключается в том, что в отличие от готовых объектов, незавершенное строительство выставляется на продажу целиком (полная смена собственника), а это означает, что таких объектов на рынке, как правило, немного. Кроме этого, решение по той или иной причине о продаже объекта, собственник может принять практически на любой стадии строительства.
Два указанных факта обуславливают то, что очень часто бывает трудно найти на рынке недвижимости хотя бы несколько объектов, которые можно было бы сопоставить по качественным и количественным характеристикам с оцениваемым объектом без внесения корректировок. Безусловно, оценщику никто не может запретить использовать те или иные корректировки, но при их применении, точность результата уменьшается с каждой следующей введенной поправкой.
В таких условиях, пожалуй, самым важным фактором, по которому следует проводить сравнение объекта оценки с представленными на рынке, является коэффициент готовности объекта. Практика оценки сказывается таким образом, что заказчик редко когда предоставляет актуализированные данные о готовности объекта оценки. Поскольку технические паспорта обновляются в лучшем случае раз в 5 лет, то в документах может стоять одна цифра, а по данным осмотра может быть очевидно, что эта цифра не соответствует действительности.
Этот случай является одним из многих, когда поэтому, оценщику, даже при применении сравнительного подхода к оценке незавершенного строительства следует проводить не только анализ фактического состояния объекта оценки, но и также основательно подходить к выбору аналогов объекта оценки, поскольку в целях снижения погрешности расчетов, степень готовности оцениваемого объекта и аналогов должна быть очень близкой.