В практике составления отчетов об оценке часто упускается из виду, что раздел допущений и ограничений в отчете является далеко не таким малозначительным разделом. Это, порой приводит к тому, что отчет может быть составлен с нарушениями законодательства.
Во избежание подобных моментов следует привести весомее аргументы в пользу важности указанного раздела отчета.
Итак, что вообще подразумевается под допущениями и ограничениями в рамках отчета об оценке?
Для оценщика в самом общем виде можно говорить о двух группах допущений и ограничений: те, которые диктуются законодательством и те, которые формируются им исходя из специфики объекта оценки, а также ее целей и задач. Так, законодательством, в частности определены такие моменты, как например, то, что при проведении оценки, специалисту запрещается использовать данные из источников, датированных позже, чем дата оценки; то, что определенна оценщиком итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для сделки не позднее, чем 6 месяцев после даты составления отчета и пр.
Что же касается допущений и ограничений, которые формируются самим оценщиком, то они, в целом, служат для своеобразной подстраховки оценщика от возможных вопросов со стороны пользователя или проверяющих органов и могут относиться как к процессу оценки, так и к предположениям о тех или иных качественных и количественных характеристик объекта оценки.
Так, например, к разряду первых может относиться такое ограничение, как отсутствие возможности использования отчета в каких-либо целях, отличных от целей, указанных в задании на оценку. Тем самым, оценщик имеет определенный рычаг воздействия на количество потенциальных пользователей отчета об оценке.
Но путем установления определенных допущений оценщик может регулировать не только процессуальные нюансы. В части итоговой стоимости можно отметить такие важные допущения, к которым оценщики прибегают для определения стоимости. Так, например, при определении ликвидационной стоимости для некоторых объектов оценщик сам не выбирает ограниченный срок, в течение которого должен быть продан объект. А поскольку при оценке ликвидационной стоимости срок реализации и сама величина стоимости прямо пропорциональны. В таких условиях, в зависимости от того какой срок реализации оценщик установит в качестве допущений, такой и будет стоимость.
Кроме того, часто, при реализации имущества банкротов или должников в рамках исполнительного производства, от оценщика требуется определить чистую рыночную стоимость, без учета обременений, а фактически какие-либо обременения ( в виде ареста, залога или пр.) все равно присутствуют. При этом, исходя из теории оценки, объект с обременением будет логично стоить дешевле, чем «чистый». Именно поэтому, указание в разделе допущений и ограничений того, исходя из каких правовых условий, проводится оценка объекта, весомо с точки зрения итоговой стоимости.
Уже приведенные примеры дают возможность понять, что к разделу допущений и ограничений не стоит относиться формально, поскольку именно они, во многом, могут «задавать тон» будущей оценке, регламентируя при этом применяемые подходы, методы, процесс определения стоимости.