Несмотря на то, что на сегодняшний день порядок оспаривания проведенной оценки имущества, выполненной в рамках ФЗ №159 практикой не отточен до такой степени, чтобы можно быть четко расписать все нюансы и действия, которые нужно предпринимать для успешного исхода дела, все же можно обобщить некоторые особенности указанной процедуры.
Итак, что следует предпринимать, если спор относительно стоимости, указанной в отчете уже имеет место быть?
Во-первых, следует помнить, что обращение в суд за оспариванием стоимости возможно только в случае, если договор купли-продажи еще не подписан.
Во-вторых, для обоснования иска необходимо получить другой отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный альтернативной оценочной компанией.
В-третьих, скорее всего, будет необходимо проведение судебной экспертизы на предмет достоверности результатов отчета об оценке.
В свою очередь судебная перспектива в случае принятия иска о признании рыночной стоимости недействительной будет примерно следующей:
В случае, если после рассмотрения всех оснований и доказательной базы, суд все же признает результат оценки недействительным, это, в свою очередь, будет служить основанием для признания договора о купле-продаже имущества (который был составлен с учетом определенной стоимости) ничтожным.
Но, в это связи следует заметить такой важный факт: практика подобных споров показывает, что во избежание потери права преимущественной покупки имущества, несмотря на несогласие со стоимостью, арендаторы подписывают договор с не устраивающей их ценой. С одной стороны эти действия могут показаться нелогичными, но если учитывать то, что в противном случае (если арендатор не подписал в течении 30 дней с момента предоставления договор купли-продажи гос. органом), право преимущественной покупки «сгорает», то в таком случае понятно, что арендатору просто ничего другого не остается, кроме как подписать договор.
К сожалению, сегодня, из-за подобной ситуации нет единой арбитражной практики, позволяющей четко сказать, что же будет, если отказаться и не подписывать договор, а вместо этого отстаивать альтернативную стоимость. В таких условиях, выходом может стать обращение к суду с просьбой заключить договор купли-продажи по цене, которая определена в результате разрешения спора в суде (если даже для этого потребуется еще одна или две альтернативных оценки). Такая просьба даст реальную надежду на то, что суд удовлетворит указанное требование.
Но опять же, из-за отсутствия сложившейся практики сложно говорить о том, что это случится наверняка, поскольку все же, суд не обязан удовлетворять указанные требования.
Поэтому здесь важно понимать, насколько существенна возможная потеря преимущественного права покупки, поскольку если речь идет о низколиквидном имуществе, то вряд ли на торгах выстроится очередь на его приобретение. Именно из-за этого факта следует сначала взвесить возможные последствия утери преимущественного права покупки, а затем уже принимать решение о том, каким образом отстаивать свою позицию о стоимости имущества.