В данной статье речь пойдет о том, что понимается под прибылью предпринимателя в оценочной деятельности, а также о том, каким образом следует подходить к ее определению.
Безусловно, каждый оценщик вправе самостоятельно выбирать методы определения тех или иных показателей в рамках отчета об оценке, поэтому вопрос о том как принимать этот показатель является сугубо индивидуальным.
Но в условиях, когда оценщики очень активно дискутируют на тему того что нужно понимать под этой прибылью и как ее считать, рассмотрение этого вопроса видится актуальным.
Уже при попытке понять что представляет собой прибыль предпринимателя, мы сталкиваемся как минимум с тремя точками зрения: она может пониматься как сформированная рынком величина, отражающая сумму ожидаемой премии инвестора, вложившегося в проект.
Под прибылью предпринимателя некоторые понимают будущую прибыль девелопера и кредитора, а также разностью между ценой продажи актива либо затратами на его приобретение или модернизацию.
При наличии подобного разнообразия категорий очевидно, что речь о единообразной методике определения прибыли предпринимателя вряд ли стоит вести.
Исходя из приведенных определений видно, что под прибылью очевидно понимается тот чистый прирост дохода, который получает инвестор при реализации проекта. Но, допустим, при строительстве недвижимости, в проекте практически не бывает одного инвестора. Как правило, это 6-7 и более участников. И у каждого из них своя прибыль. В этом случае следует четко понимать прибыль какого предпринимателя учитывается при расчетах стоимости, особенно при расчетах стоимости специфических объектов недвижимости.
Обращаясь к численным значениям показателя прибыли предпринимателя можно сказать, что практика составления отчетов об оценке предполагает принятие значения этого показателя в диапазоне от 10 до 30%.
Но поскольку многие оценщики не подкрепляют это значение расчетами, следует сказать, что в отличие от других, довольно громоздких методик определения ПП, методика Озерова Е.В. в частности, кроме указания математических выкладок также содержит таблицу с примерными значениями этого показателя.
При этом Озеров Е.В. довольно четко обозначает концепцию определения прибыли предпринимателя, говоря, что определение этого показателя следует производить исходя из того, что оцениваемый объект находится в новом состоянии, т.е. к дате оценки он будет полностью построен и будет готов к сделке купли-продажи.
Исходя из градации значений, которые были им приведены в рамках методики видно, что чем больше период строительства и вместе с этим начальные инвестиции в объект недвижимости (которые, как правило, составляют от 0 до 30% от стоимости объекта), тем выше величина прибыли предпринимателя. Но поскольку таблица иллюстрирует значения ПП только для проектов, сроки строительства которых относительно невелики, то следует понимать, что при оценке объекта недвижимости, предполагающем особые, увеличенные сроки строительства вряд ли значение ПП будет лежать в указанном диапазоне.
Исходя из приведенных положений важно использовать такую методику, которая сможет наиболее объективно отразить особенности оцениваемого объекта, а также четко обосновывать свою позицию относительно того почему оценщиком принято то или иное значение показателя.