Описание объекта оценки является своеобразной базой для дальнейшего расчета стоимости, поскольку именно на данном этапе оценщик сводит воедино увиденные и выявленные качественные и количественные особенности объекта оценки, отличающие его от других и влияющие на его стоимость.
Но если, к примеру, посмотреть на описание объекта во многих отчетах, не зная предварительно, о каком объекте идет речь, часто бывает просто невозможно составить о нем представление, поскольку указываемая там информация крайне несодержательна. А это, в некоторых случаях может свидетельствовать о том, что оценщик на самом деле не провел должным образом идентификацию объекта оценки, и не понимает что оценивает.
Обоснование корректировок, вводимых для объектов-аналогов в сравнительном подходе.
Рассматривая этот вопрос, сначала следует ограничить, что многие оценщики попросту не вводят никакие корректировки, полагая, что эта процедура является нецелесообразной. В таком случае конечно, обоснование не требуется, но, все же, доказательная база для того, что корректировка не требуется должна быть отражена в отчете.
Но, если оценщиком были использованы те или иные корректировки стоимости объекта, то проявлением непрофессионализма является указание, что корректировка определялась экспертно, на основании мнения оценщика. Несмотря на бесчисленное количество требований к тому, чтобы все вводимые корректировки были подтверждены соответствующими расчетам, оценщики продолжают ссылаться на экспертное мнение.
В этой связи надо заметить, что для многих (пожалуй даже для большинства) корректировок сегодня существует реальная возможность расчета. Другой вопрос, что этот процесс будет требовать определенного времени и усилий, но в таком случае стоит определиться, что для оценщика важнее: быстрее подписать акт выполненных работ или качественно оценить объект.
Определение прибыли предпринимателя при оценке объекта затратным подходом.
Эта проблема настолько актуальна для практикующих оценщиков сегодня, что ее рассмотрению вообще следует уделять отдельное внимание, но если обобщать ее суть, то можно сказать, что сегодня практически никто четко себе не представляет как определять прибыль предпринимателя. Соответственно, кто как выходит из ситуации: кто-то пытается реализовать на практике труднореализуемые многоступенчатые математические выкладки, а кто-то просто использует значение в диапазоне от 10-30%, ориентируясь интуитивно. При этом очевидно, что при использовании значений 10% и 30% в итоге будут получаться совершенно разные результаты. А отчет об оценке не перестает при этом быть документом доказательного значения. Но как он фактически может быть признан таким, если приведенные в нем значения опираются на интуитивные предположения оценщика?
Вопрос риторичен.
Указанные проблемы составления отчетов об оценке представляют собой далеко не исчерпывающий список слабых мест отчетов и могут расцениваться как самые общие.
Но даже обращение внимание на них со стороны пользователя отчета об оценке позволит в некой степени позиционировать себя как человека, немного представляющего себе, что такое отчет и что в нем следует излагать. А это, в свою очередь, возможно, послужит для оценщика сигналом, что к составлению отчета для такого информированного заказчика следует отнестись с большей тщательностью.