Всевозможные нюансы, связанные с учетом НДС при оценке различных видов собственности до сих пор не теряют актуальности в профессиональной оценочной среде. Поскольку сегодня законодательство развивается в направлении регламентации частных вопросов, связанных с налогообложением сделок с государственным имуществом, то освещение вопросов, связанных с учетом НДС при оценке (для целей предстоящих сделок с гос.имуществом) представляется довольно актуальным.
В связи с этим следует отметить следующие частные случаи, которые могут иметь место в практике оценщика:
Одна группа ситуаций затрагивает имущество, которое реализуется государством в рамках открытых торгов в соответствии с федеральным законом № 159-ФЗ, регламентирующем порядок продажи имущества, которое арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства.
При оценке такого имущества необходимо исходить из принятых в Налоговый кодекс поправок, гласящих, что операции, в рамках которых проходит реализация государственного имущества текущим арендаторам-субъектам малого предпринимательства, не подлежат обложению НДС.
В случае же если оценка недвижимого имущества, принадлежащего (например) муниципальному образованию осуществляется для целей торгов по продаже в обычном порядке, вопрос о присутствии НДС в стоимости недвижимого имущества решается в стандартном порядке. А именно, рассматриваются обстоятельства предстоящей сделки, уточнение режимов налогообложения обеих сторон предполагаемой сделки, анализ рынка на предмет наличия открытой информации о присутствии НДС в стоимости объекта, и, конечно же, учитывается специфика объекта оценки.
Так, например, если отчуждается право собственности на земельный участок, то сделка не подлежит обложению НДС в силу норм Налогового Кодекса. Отличным от этого является случай, когда оценке подлежит право аренды земельного участка, которое арендатор планирует продать. До недавнего времени задавалось значительное количество вопросов, которые касались того, учитывать ли НДС при совершении сделок с правом на заключение договора аренды.
Для разъяснения подобных вопросов, Министерство финансов опубликовало письмо, в котором содержится порядок учета НДС (который также актуально учитывать при оценке имущества). В соответствии с письмом, операции по переуступке права аренды относятся к операциям, в рамках которых осуществляется передача имущественных прав. Поскольку данные операции не включены Налоговым кодексом в перечень операций, освобожденных от уплаты НДС, можно говорить о том, что такие сделки подлежат обложению НДС в обычном порядке.
Таким образом, при оценке переуступки права аренды земли, находящейся в гос. собственности, учет НДС необходим. В то время как имущество, оцениваемое в рамках ФЗ 159, не содержит в себе суммы этого налога.
Указанные обстоятельства еще раз подтверждают, что тщательное исследование обстоятельств предстоящей сделки значительным образом может влиять на величину стоимости, указываемую оценщиком в отчете.