Под ликвидностью на рынке недвижимости понимается способность той или иной недвижимости быть проданной в определенный срок (быть «конвертированной» в деньги). Из определения ликвидности при оценке недвижимости следует, что те объекты, которые могут быть быстрее проданы на рынке при заданных условиях, должны стоить дороже, чем те объекты, с которыми существуют определенные сложности реализации.
Исходя из этого очевидно, что при определении стоимости того или иного объекта недвижимости, оценщик обязан учитывать его ликвидность.
Но поскольку ликвидность, все же, не является таким показателем, для которого существует четко определенный алгоритм расчета (поскольку она по своей сути отражает прогноз о том, насколько быстро актив может быть конвертирован в деньги), то в отношении него существуют определенные нюансы.
Во-первых, показатель ликвидности не является универсальным. Как правило, он рассчитывается на основании сроков экспозиции того или иного имущества. А это в свою очередь означает, что ликвидность серийного оборудования (напр. оргтехники) может измеряться парой недель, а ликвидность имущественного комплекса производственного предприятия или земельного участка может измеряться годами.
Следовательно, при определении ликвидности объекта в рамках оценки имущества важно обращать внимание на развитость соответствующего рынка.
Во-вторых, учесть численно ликвидность объекта в рамках расчетов по оценке возможно не всеми подходами. Так, в частности методика сравнительного подхода, не предполагает акцентирования внимания на этом показателе. Он может быть продемонстрирован лишь косвенным образом: как правило, чем выше ликвидность объекта, тем больше аналогов может быть отобрано для расчета стоимости. Соответственно для объектов с низкой степенью ликвидности бывает очень трудно подобрать какие-либо аналоги.
Но при этом следует понимать, что сказанное вовсе не означает, что в рамках сравнительного подхода никогда нельзя учесть степень ликвидности объекта.
Так, например если требуется определить поправку на ликвидность при оценке недвижимости, то на развитом рынке можно попробовать найти сопоставимый по характеристикам объект, который будет отличаться от оцениваемого возможностью более скорой продажи. Разница в стоимости их 1 кв.м. и будет давать поправку на различие ликвидности.
В отличие от сравнительного подхода, доходный, напротив, дает возможность использовать показатель ликвидности при определении ставки капитализации, которая впоследствии оказывает прямое влияние на стоимость объекта.
В таких обстоятельствах, при проведении оценки имущества важно понимать насколько вообще для заказчика важно определять ликвидность объекта оценки. Так, например кредитные организации ставят этот показатель во главу угла, тогда как при переоценке основных фондов, ликвидность не является определяющей величиной, поскольку в таком случае имущество не планируется к реализации.