Повсеместный ипотечный бум последнее время порождает огромное количество всевозможных сделок, в которых участвует имущество с наложенным обременением, будь то ипотека в силу закона или залог в силу договора.
Как правило, к такому имуществу относится разнообразная жилая недвижимость- квартиры, коттеджи, таунхаусы, частные дома.
При этом, как правило, сделки с таким имуществом совершаются тоже с привлечением кредитных ресурсов. А это в свою очередь определяет особенности оценки недвижимости с обременением, поскольку в стоимости объекта обязательно должно быть заложено влияние правового статуса.
Но данный вопрос не является на самом деле однозначным, поскольку влияние обременения на стоимость не всегда выражается какой-то численной величиной. Иногда оно просто присутствует на бумаге как факт.
Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо четко сопоставлять что понимается под рыночной стоимостью того или иного объекта и что представляет собой сделка по его реализации ( когда объект освобождается от обременения).
В сущности, если рассматривать квартиру, заложенную в банк, то ее реализация до погашения всего кредита будет представлять собой процедуру, в рамках которой покупатель будет уплачивать обычную цену, характерную для сопоставимых объектов недвижимости, с тем лишь отличием, что часть стоимости квартиры, а именно, сумма непогашенного долга нынешнего владельца должна быть уплачена банку как залогодержателю, а остальная сумма будет предназначаться для текущего владельца имущества.
В таких условиях, определение рыночной стоимости как разницы между рыночной стоимостью необременного объекта и величиной оставшегося долга некорректно.
Опираясь на определение рыночной стоимости, приведенное в ФСО можно сказать, что объект может быть куплен любым желающим на рынке по такой «остаточной стоимости». Но такие оферты на рынке отсутствуют.
Именно поэтому при оценке квартир с обременением необходимо во-первых четко определиться с датой оценки- а именно определить в какой момент времени относительно потенциальной сделки проводится оценка- после снятия обременения, но до сделки или до снятия обременения. Показательной в этом случае может быть ситуация, когда собственник еще не в полной мере выплатил кредит, данный под залог недвижимости, но момент окончания выплат очень близок. Вместе с этим он готовится сразу после выплаты текущего кредита взять новый, под тот же залог. Но как это полагается, все документы готовятся заранее. Это означает, что номинально обременение права присутствует, но скоро будет снято.
Но даже в случае, если обременение фактически присутствует, совсем не факт, что оно имеет влияние на стоимость объекта. Это второй важный момент, который также нельзя упускать из виду. Дело в том, что, в сущности, залог означает отсутствие возможности продавать объект залогодателю без согласия залогодержателя.
А если, предположим, согласие залогодержателем дано, установлен срок реализации, текущий собственник выставляет объект на продажу и далее вся сделка проводится по аналогии с типичными объектам, то в таких условиях говорить о наличии влияния обременения на стоимость не имеет смысла.
Несомненно, приведенные ситуации являются лишь частными случаями многочисленных обстоятельств сделок, совершаемых с заложенным имуществом. Но даже исходя из них видно, что в обязательном порядке при определении стоимости таких объектов важно провести некие логические рассуждения, чтобы понять какую роль играет имеющееся обременение в рамках планируемой сделки.