Оценка имущества, принадлежащего предприятию - банкроту требует от независимого оценщика концентрации знаний законодательства и логического мышления, поскольку в особенности оценка незавершенного строительства содержит в себе довольно много тонкостей, о которых обязательно нужно иметь представление.
Во-первых, главным руководством к действию для оценщика является закон и федеральные стандарты оценки. Они содержат положения, регламентирующие не только правовые аспекты деятельности, но и виды стоимости, которые должны быть определены в тех или иных случаях.
Так, в частности федеральным законом устанавливается, что оценка может проводиться как в обязательном порядке (с перечислением возможных ситуаций), так и носить рекомендательный характер. В соответствии с нормами, случаи банкротства предприятий попадают в категорию обязательных ситуаций для оценки. Для них, в свою очередь четко предусмотрено, что в рамках обязательной оценки должна определяться только рыночная стоимость имущества.
При всей четкости установленных правил, все же нельзя не констатировать неточности, связанные с тем, что установленные законодательно виды стоимости не во всех случаях реально и в чистом виде могут быть ассоциированы со многими объектами.
Дело в том, что, к примеру, в отношении объектов незавершенного строительства не совсем корректно говорить о том, что оценщик определяет рыночную стоимость в чистом виде.
Это связано с тем, что рынок купли-продажи объектов незавершенного строительства развит в гораздо меньших масштабах, чем рынки готовых объектов. Кроме этого, рыночная стоимость определяется оценщиком исходя из того, что для объекта существует довольно много конкурирующих предложений на рыке, а вместе с ними также имеется значительное количество потенциальных покупателей, а обстоятельства вынуждающего характера отсутствуют.
Но в случае с подобной оценкой нельзя говорить о том, что рыночные условия выполняются в полной мере, во-первых, а во-вторых, имея планы по реализации объекта, арбитражный управляющий рассчитывает получить максимально возможную сумму за объект на торгах. Соответственно для оценщика это означает, что стоимость объекта рассчитывается на основании наиболее эффективного использования незавершенного строительства.
При этом осуществление расчетов, которые будут давать подобный результат, будет неминуемо предполагать рассмотрение объекта незавершенного строительства как инвестиционного проекта. А в обстоятельствах, когда объект может быть куплен только определенным кругом лиц для определенных целей и вовсе, рыночная стоимость объекта плавно трансформируется в концепцию инвестиционной стоимости. В этих обстоятельствах сущность объекта как никогда сильно влияет на то, что возникают подобные разночтения.
Находясь в подобных обстоятельствах, независимому оценщику и заказчику проведения работ необходимо находить компромисс в части определения исходных условий определения стоимости объекта оценки, с тем, чтобы в дальнейшем у пользователей отчета не возникало разночтений в трактовке определенной оценщиком стоимости и ее достоверности.