Поскольку в рамках оценочной деятельности объектами оценки являются разнообразные объекты прав, а также разнообразные виды права на объекты имущества, право аренды земельных участков также может являться объектом, в отношении которого определяется рыночная стоимость.
Анализ практики определения стоимости прав аренды земельных участков, показывает, пожалуй, что самой важной проблемой, лежащей в корне пробелов, в понимании сущности такого права является недостаточная развитость оценочной деятельности. Поскольку в действительности, как только не именуется право аренды земельного участка оценщиками: можно встретить такие формулировки как «стоимость аренды», стоимость права пользования, стоимость права на заключение договора аренды, величина АП.
Для того чтобы разобраться в многообразии этих понятий, прежде всего, важно определить сущность арендных отношений, которые необходимо оценить.
Исходя из принятой практики делового оборота в России, можно констатировать наличие двух типов права в связи с договором аренды:
Особенно ярко действие этой схемы можно проследить на примере сопоставления прав государства и лица, взявшего в аренду у государства земельный участок.
С позиции оценки важно понимать существующие отличия, поскольку концептуально, оценка права в первом случае будет представлять собой определение величины арендной платы (единовременного платежа или иной выплаты), которая в соответствии с условиями предоставления земельного участка в аренду будет иметь место. В частности для государственных нужд ведомством ФАУГИ приняты технические задания, регламентирующие оценку права аренды земельных участков в таких условиях. Надо сказать, что в этом случае оценка права в меньшей степени ориентирована на рыночные данные и в большей степени на нормативно-методическую основу.
Так, законодательством четко установлены все правоотношения, которые касаются права на заключение договора аренды, что лишний раз подтверждает его обособленность от простого «права аренды».
В случае же оценки права арендатора, оценщиком должен определяться доход от использования объекта аренды (в чем бы он ни заключался - от сдачи в субаренду, от продажи права аренды или от прочего использования земли).
В связи с этим следует четко разделять указанные виды прав, для того чтобы корректным образом определять величину их стоимости.
Ведь провести оценку стоимости того или иного объекта возможно только в том случае, если оценщик представляет себе, какое право подлежит оценке. Именно поэтому в случаях, подобных указанному выше, первоочередной задачей, является определение не того, как оценивать объект, а того, что подлежит оценке.