Потребность в оценке гаражей сегодня является достаточно распространенной сегодня, поскольку ситуации, в которых совершаются сделки с гаражами, многообразны. Среди них можно отметить куплю-продажу, вступления в права наследования, компенсацию при изъятии земли для государственных нужд и пр.
В связи с этим следует отметить, что по некоторым признакам можно рассматривать данный вид услуг как особенный. Это связано как с практической ситуацией, связанной с организацией регистрации прав собственности на землю под гаражами, сущностью самого объекта, так и особенностью применения подходов к оценке гаражей.
Особенностью правового характера является то, что сегодня большинство фактических собственников гаражей не располагают зарегистрированным правом собственности на свой объект.
Поясняя ситуацию, следует сказать, что в случае если гараж капитальный, а значит, неразрывно связан с землей таким образом, что его отчуждение невозможно без вреда для конструктивных элементов, он должен быть отнесен к категории недвижимых объектов.
В свою очередь для недвижимых объектов законодательно закреплено, что право на такой объект возникает только после государственной регистрации права собственности. Следовательно, проводить оценку гаража на основании предположения о наличии права собственности можно только в случае наличия свидетельства о гос. регистрации. Но на практике, мало кто оформляет свои права, таким образом, иногда в силу объективных обстоятельств, а иногда по незнанию. Так, часто, собственник имеет только справку от председателя кооператива о том, что участок принадлежит владельцу на праве собственности.
Кроме этого, часто нельзя точно установить правовой статус земельного участка, расположенного под гаражным кооперативом, поскольку государство фактически не заинтересовано в этой процедуре по причине возникновения планов застройки или изъятия для гос.нужд.
Если обратить внимание на практические вопросы оценки гаражей, то можно сказать, что некоторые виды гаражей «выбиваются» из общей массы недвижимости, поскольку для них не всегда местоположение играет определяющую роль в стоимости. В то время как всеми канонами принято, что отличительным признаком недвижимости является важность фактора местоположения. Дело в том, что, во-первых, в силу того, что гаражи могут быть различными по степени капитальности (кирпичные с кессоном; металлические, легко перемещаемые; парковочные места в многоуровневом гараже), ранжирование факторов, влияющих на их стоимость, будет различным. Так, среди них могут рассматриваться такие факторы как: высота, площадь, наличие электричества, кессона, материал стен и пр. Относительно фактора местоположения можно четко говорить о том, что при оценке всех видов гаражей фактор местоположения не играет определяющей роли. Это связано с тем, что при выборе гаража покупатель ориентируется на то, чтобы он был близко к дому, а не расположен выгодно относительно, центра города, например.
Касательно методологии оценки гаражей следует заметить, что она также существенным образом зависит от вида самого гаража. Так, например сравнительный подход в случае такой оценки является, пожалуй, самым универсальным и достоверным, доходный подход не применяется в силу отсутствия массового рынка. Затратный же подход с одной стороны, возможно, применить при оценке некоторых видов гаражей. Но при этом вероятность того, что величина стоимости, полученная при таких расчетах, не будет иметь расхождений с рынком, не учитывать также нельзя.
Таким образом, при оценке гаражей важно провести идентификацию объекта с тем, чтобы определиться с применением подходов и факторами, влияющими на стоимость.