Этот вопрос можно именовать в своем роде острым углом в отношениях между арендодателем и арендатором. Особенно если мы говорим о стоимости улучшений (ремонте), которые неотделимы от конструктивных элементов помещения, находящегося в аренде и о том, что данный ремонт произведен арендатором.
Корень противоречий в этой ситуации заключается в том, что сегодня достаточно большое количество арендаторов, въезжая в съемное помещение (особенно на длительный срок) нуждаются в ремонте в силу наличия определенного корпоративного стиля, требований к размещению товара и пр. В этих условиях, арендаторами часто производится реконструкция помещений в соответствии с собственными проектами.
На основании этого, после истечения срока действия договора аренды, у арендатора возникает резонное желание компенсировать свои затраты на ремонт, поскольку его ни коим образом нельзя «унести с собой».
Как правило, именно в этой ситуации у арендатора возникает потребность в оценке стоимости неотделимых улучшений, с чем он собственно и приходит к оценщику.
Но в этой связи, для понимания возможности и целесообразности определения стоимости улучшений арендатора следует провести анализ договорных отношений арендатора и арендодателя с тем, чтобы установить следующие ключевые моменты:
Поясняя приведенные ключевые аспекты важно обратить внимание на то, что:
Во-первых, согласно Гражданскому кодексу РФ, могут подлежать возмещению арендатору только расходы на капитальный ремонт (реконструкцию помещения), поскольку именно на его плечи ложится обязанность по проведению таких работ, если только договор аренды не содержит иных положений. Следовательно, при отсутствии признаков капитальности, ремонт как самостоятельную единицу оценивать уже нецелесообразно
Во-вторых, подобного рода ремонт или реконструкция не может быть произведена арендатором самостоятельно, без согласования работ с собственником. Так, последнему, кроме прочего, должна быть представлена смета затрат с указанием сумм и содержанию ремонта.
В-третьих, если обратить внимание на позицию арендодателя, то логично заметить, что ему нецелесообразно компенсировать арендатору затраты на ремонт, который после проведения никоим образом не увеличил конкурентоспособность объекта на рынке недвижимости, а значит не увеличил его рыночную стоимость. Ведь вполне реальна ситуация, когда произведенные улучшения функциональны только для создающего их лица, а для позиционирования объекта на рынке они, напротив, создают ограничения при реализации.
В таком случае оценка ремонта (улучшений) как самостоятельного объекта скорее не выгодна арендатору, поскольку в результате расчетов может вообще получиться, что произведенные затраты не только не повысили стоимость арендуемого помещения, а наоборот, понизили ее.
В подобных условиях можно заключить, что ремонт, как неотделимые улучшения, безусловно, могут выступать в качестве самостоятельного объекта оценки, но при выполнении определенных условий. Следовательно, арендатору, перед тем как обратиться к услугам независимого оценщика следует тщательно проанализировать текущую ситуацию с тем, чтобы ожидания в части компенсации затрат соответствовали самой возможности их компенсации