Особенности применения походов при оценке зданий-памятников архитектуры

В оценке недвижимости  общепринятым и достаточно закономерным является тот факт, что для различных категорий недвижимости, возможности применения тех или иных подходов и методов  к оценке различаются. Это может быть связано как с развитостью отдельных сегментов рынка недвижимости, с предполагаемым использованием составленного отчета, а также с индивидуальными характеристиками оцениваемой недвижимости.

 Недвижимость, представляющая собой здания-памятники архитектуры, не является исключением из этой тенденции. Все дело в том, что для таких зданий существует значительное количество отличий от нового строительства, как в конструктивных особенностях, так и в части предполагаемого использования. Исходя из этого, логично полагать, что относительно применения подходов и методов оценки существуют определенные нюансы, которые влияют на рыночную стоимость памятников.

Так, обращая свое внимание на то, что при расчете рыночной стоимости такой недвижимости, оценщик должен ориентироваться на такое использование объекта, при котором его стоимость будет наибольшей. Для памятников архитектуры, в отличие от обычной недвижимости существует один особенный вариант использования как музей (туристическое использование). Следовательно, при анализе наиболее эффективного использования этот вариант также должен быть учтен.

Обращаясь к более конкретным процедурам оценки следует сказать, что среди оценщиков, специализирующихся на оценке подобной недвижимости, распространена позиция, что из всех подходов, пожалуй, самым важным является затратный. Но при этом он настолько же важен, насколько и сложна методология расчета в случае с памятниками. Проблема заключается в том, что в самом общем виде стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом формируется из восстановительной стоимости объекта, за вычетом накопленного износа.

В свою очередь для здания, построенного, к примеру, в 18 веке сложно определить восстановительную стоимость, не прибегая к специализированным знаниям строителей, историков и пр. Метод индексации первоначальной стоимости в данном случае также не применим и из-за редкого наличия документов о стоимости строительства, и невозможности перевода  подобной суммы в текущие деньги. Кроме этого, для определения величины износа здания в таких случаях невозможно использование нормативных величин в силу уникальности объекта, а определение износа на основании технических паспортов зданий (где в свою очередь органами БТИ указываются значения порой не выше 40%) очевидно некорректно.

В связи с этим возникает необходимость тщательного исследования технического состояния отдельных конструктивных элементов с тем, чтобы была реальная возможность оценить степень устаревания оцениваемой недвижимости.

Говоря о сравнительном подходе, следует сказать, что его применение возможно только в том, случае, если локальный рынок насыщен подобными объектами, что на самом деле является редкостью, поэтому ограничение в связи с отсутствием информации делает его применимым в очень редких случаях. Кроме этого, если он и применяется, то вопрос о том, каким образом производить корректировки стоимости аналогов должен прорабатываться крайне глубоко.

Обращая внимание на доходный подход следует особенно отметить  то, что при расчете стоимости подобного объекта недвижимости очень важным этапом является определение  необходимых и обязательных затрат на реконструкцию объекта. Ведь для многих из них стоимость работ по восстановлению, реконструкции может составлять такие суммы, которые могут вообще поставить под вопрос целесообразность вложений в подобный объект недвижимости. А величина денежных средств, необходимых для приведения памятника в нормальный вид естественно не может быть определена «на глаз», для этого также требуется привлечение различного рода специалистов.