Методика оценочной деятельности сформирована таким образом, что при оценке самого различного имущества, в рамках доходного подхода оценщик на определенном этапе рассчитывает ставку (коэффициент) капитализации, которая в дальнейшем оказывает прямое влияние на итоговую стоимость объекта оценки, поскольку она отражает доходность оцениваемого объекта недвижимости.
Поскольку даже при наличии различных методов определения ставки капитализации, общими для всех них является использование такого показателя как безрисковая ставка, на степени важности и особенностях расчета этого показателя следует остановиться подробнее.
В сущности, безрисковая ставка в расчете ставки капитализации в обязательном порядке должна отражать ту доходность, которую владелец ( или потенциальный покупатель) объекта недвижимости может получить в случае вложения имеющихся денежных средств в альтернативный источник. При этом обязательным условием должно быть то, что такое вложение должно быть безрисковым.
В этой связи при определении величины безрисковой ставки очень важно определять не только источник подобных вложений, а также и критерии, которые позволяли бы считать его альтернативным.
Поскольку на практике, в отчетах по оценке недвижимости можно встретить всевозможные варианты безрисковых ставок ( ставки по ОФЗ, безрисковые ставки по валютным и рублевым депозитам, казначейским векселям США и прочие) логично поставить вопрос о том в каком случае использовать те или иные ставки и почему?
Для того, чтобы прояснить ситуацию, необходимо в совокупности учитывать две основных группы факторов:
-специфические рыночные факторы фин. рынка России.
-особенности оцениваемой недвижимости.
Первая группа факторов сопряжена с тем, что внутри европейского пространства ( хотя сейчас под влиянием кризиса можно поставить под сомнение это утверждение) ставки дохода, который можно получить без риска вполне сопоставимы, что обусловлено в частности глобализацией экономики. А это означает, что, будучи за границей, не стоит опасаться брать в расчет безрисковые вложения в другой стране. Чего нельзя сказать о России, поскольку очевидно, что уровень дохода здесь значительно отличается от европейского.
Кроме этого также можно говорить о том, что даже самое безрисковое вложение в России все же рискованно, поскольку даже пресловутые депозиты ( исходя из опыта) могут быть превращены в пыль в один день в результате политических событий. Именно поэтому к выбору типа безрискового вложения следует относиться с особой тщательностью.
Обращаясь к факторам второго уровня, пожалуй, следует обратиться к практике составления отчетов.
Часто, оценщиками не сопоставляются срок предполагаемого владения оцениваемым объектом и срок обращения актива с безрисковым доходом. Так, к примеру оценивая право аренды земли, действующее в течении 25 лет некорректно брать в качестве безрисковой ставку по депозитам на 1 год в банке.
Конечно, если бы существовала реальная возможность в таком случае спрогнозировать все ставки дохода на 25 периодов вперед, то такую ставку наверное можно было бы использовать при отсутствии иных, но на сегодняшний момент инструменты такого прогнозирования отсутствуют.
Также важно учитывать такой показатель как реальная и номинальная доходность. Поскольку при оценке недвижимости все же важно понять не эфемерную величину дохода, а его реальный объем.
Именно поэтому, зная доходность альтернативного вложения только на сегодняшнюю дату, без привязки к доходности в будущем не стоит делать утверждения о величине безрисковой ставки.
Именно эти общие моменты, касающиеся расчета безрисковой ставки являются определяющими далее, при расчете ставки капитализации, а следовательно, и влияющими прямым образом на рыночную оценку недвижимости.
В связи с этим, степень понимания оценщиком таких базисных положений играет важную роль в результате оценки того или иного объекта недвижимости