Поскольку законодательство в области оценочной деятельности четко регламентирует необходимость применения оценщиком трех подходов - сравнительного, затратного и доходного, то вне зависимости от своих профессиональных предпочтений и мнения, ему приходится определять стоимость исходя из этих строго оговоренных условий.
При этом, специфика различных объектов недвижимости формирует свои условия, которые либо дают, либо ограничивают возможность применения тех или иных подходов, а порой и вовсе заставляют отказываться от расчетов.
В этой связи затратный подход в линейке существующих занимает в некотором смысле особенное место. Оно связано как со спецификой его применения в рамках оценочной деятельности в России, так и с практическими результатами расчетов.
Первая из приведенных проблем связана с тем, что в методологии затратного подхода сегодня можно выделить два основных этапа. Это до 2000-х гг. основу для расчета стоимости затратным подходом брались сборники укрупненных показателей, отражающие восстановительные стоимости самых разнообразных объектов народного хозяйства (от деревянных сараев до электросетей). С появлением же таких сборников как Укрупненных показателей стоимости строительства, необходимость в использовании УПВС должна была отпасть. Это связано с тем, что сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости разрабатывались во времена советского союза, на основании коллективных знаний научно-исследовательских институтов, огромного количества статистической информации в строительной области. Даже при том, что сегодня регулярно выпускаются коэффициенты удорожания стоимостей работ от цен 1984 года, все же их величина усреднена и формирует дополнительные погрешности в проведении расчетов.
В подобной ситуации, проведение оценки недвижимости с использованием УПСС было бы отличным выходом. Но, к сожалению, не всегда расчет, проведенный по этой методике, будет достоверным. Дело в том, что применительно к некоторым регионам, несмотря на наличие корректирующих региональных коэффициентов, уже изначальная стоимость строительства довольно сильно завышена.
Оба перечисленных варианта применения затратного подхода в оценке недвижимости служат причиной для того, что при использовании в процессе определения стоимости всех подходов, затратный будет значительно «выбивается» из получаемой картины в большую или меньшую сторону.
Практика показывает, что большинство пользователей отчетов об оценке не заинтересованы в концентрации внимания на затратах, которые необходимо понести, чтобы построить некий объект (особенно когда он уже построен и функционирует). Стороны потенциальной сделки гораздо в большей степени заинтересованы в том, чтобы определить для себя доход, который может быть получен от объекта в виде арендных платежей или общей суммы денежных средств, вырученных от продажи объекта.
Кроме того, в условиях неравномерно развивающегося рынка очень четко прослеживается тенденция, когда затраченные на создание объекта средства не окупаются и собственник выставляет объект на продажу, с целью получить хоть какие-то средства. А это значит, что ориентация на затратный подход в таком случае крайне нецелесообразна.
Некоторые кредитные организации уже приходят к тому, что в своих методических рекомендациях по составлению отчета об оценке указывают случаи, когда затратный подход может быть применен, а в каких следует отказываться от его применения.
Несомненно, для некоторых объектов недвижимости затратный подход, пожалуй может давать самые достоверные результаты (как например объекты незавершенного строительства), но в таком случае речь уже не будет идти о применении укрупненных показателей, а использоваться будут точные данные строительных смет.
Но поскольку доля таких объектов в общей массе услуг по оценке имущества невелика, все же, перед оценщиком продолжает стоять выбор о том, применять затратный подход или отказаться от его использования во избежание искажения рыночной стоимости объекта недвижимости.