Метод рекапитализации, является, пожалуй, одним из немногих способов определения арендной ставки для объектов, рынок для которых по некоторым причинам может быть не развит, ограничен, или вовсе может отсутствовать.
Концептуально, метод рекапитализации позволяет рассчитать арендную ставку, например, при оценке земельного участка либо объекта недвижимости, зная при этом его рыночную стоимость и соответствующую объекту ставку капитализации.
Нельзя не отметить, что при всей однозначности концептуального представления метода рекапитализации, в сообществе оценщиков существуют разногласия в части отнесения данного метода к затратному или доходному подходам.
При этом позиция, которая отстаивает принадлежность, метода рекапитализации к методам доходного подхода базируется на том, что уже даже из названия метода можно говорить о том, что категория, начинающаяся с приставки re - по умолчанию является чем-то обратным методу капитализации, который относится к доходному подходу.
Кроме того, полная противоположность метода рекапитализации методу капитализации четко прослеживается в рамках методики оценки объекта - а именно, весь расчет проводится как бы в обратном направлении. Искомой величиной при этом выступает не рыночная стоимость, а арендная ставка единицы объекта недвижимости.
Другая точка зрения основывается на более длинной цепочке рассуждений, в общем описывающей концепцию затратного подхода. А именно, при определении рыночной стоимости затратным подходом, стоимость объекта не может быть меньше, чем величина расходов, понесенных собственником, и не может быть больше расходов, которые пришлось бы понести покупателю, если бы он приобрел земельный участок и возвел на нем строение. Аналогичное соотношение сохраняется и для взаимодействия арендатора и арендодателя по поводу арендуемого объекта и арендной ставки.
Таким образом, считают последователи такой точки зрения, задача определения арендной ставки на основании стоимости объекта недвижимости представляет собой своеобразную «обратную задачу оценки».
Возможно, что такая точка зрения не лишена здравого смысла, но все же, позиция, что метод рекапитализации при оценке недвижимости стоит относить к доходному подходу, выглядит более обоснованной и логичной.
В сущности, поскольку для пользователя отчета самым важным в работе оценщика является достоверно определенная величина стоимости объекта оценки, ему вряд ли интересно будет узнать, к какому из подходов оценщик отнес метод рекапитализации.
Важно, чтобы расчет был верен и соответствовал действительности. А дискуссии относительно принадлежности метода рекапитализации к подходам в оценке недвижимости будут относиться строго к сфере профессиональных интересов оценщиков.