В условиях активно реализуемой программы по оценке независимыми оценщиками кадастровой стоимости земель, а также учитывая планы государственных органов по введению налога на недвижимости можно смело говорить о том, что методика массовой оценки имущества сегодня становится не только популярным, но и важным видом консалтинговых услуг.
Массовая оценка, в отличие от индивидуальной предполагает определение стоимости для большого количества сходных, или, даже в некоторых случаях различных по характеристикам объектов. Надо сказать, что отталкиваясь от стандартного определения массовой оценки, специалисты - оценщики все же не могут найти общий язык в части единого понимания сущности массовой оценки. Их точки зрения разделяются на две основных: массовая оценка базируется на массовости (схожести объектов) и отличается от индивидуальной объемом выполняемой работы;
Массовая оценка базируется на том, что с помощью специальных методов и моделей существует возможность оценить группу разнородных объектов (недвижимости, например).
В этой связи можно обратиться к одному из федеральных стандартов оценки, касающемуся определения кадастровой стоимости, в котором написано, что под массовой оценкой (именно для целей этого стандарта) понимается оценка, соответствующая первой из указанных выше точек зрения.
Из этого следует, что на сегодня в оценочной деятельности четко регламентирована сущность массовой оценки только для кадастровой оценки земельных участков, тогда как в иных случаях, ответственность за последствия индивидуального понимания концепции данного вида оценки лежит на плечах каждого оценщика.
Концептуальной особенностью массовой оценки, которая и лежит в основе неоднозначного ее понимания, является то, что при определении стоимости большого количества объектов основным инструментом, который позволяет сформировать результат является математическое моделирование. Модель позволяет оценщику в данном случае унифицировать процесс определения стоимости, группируя объекты и определенным образом помещая их в рамки существующих стоимостных зависимостей. Именно от выбора модели в массовой оценке зависит итоговая величина стоимости. В отличие от единичной (индивидуальной ) оценки, в рамках такого пути рассмотрения объекта, главными показателями являются не индивидуальные характеристики объекта, которые выделяют его из многообразия сходных объектов, а те показатели, которые являются базисными для группы объектов, к которой он отнесен.
Можно ли в этом случае говорить о том, что результат, полученный в рамках массовой оценки, будет значительно менее достоверным, чем результат, полученный при раздельной оценке имущества? Да, можно, но только в том случае, если у пользователя существуют определенные подозрения относительно некорректности выстроенной модели и качеству исходной информации для расчетов. Ведь обязательным условием для массовой оценки имущества является контроль полученного результата, опять же с применением математического инструментария. При этом также нужно понимать, что для различных групп объектов, степень попадания в определенный интервал стоимости, а также степень разнородности исходных ценовых данных будет различаться. Это в свою очередь может быть связано как с развитием того или иного сегмента рынка, так и от показателей (факторов), которые были взяты оценщиком за основу для построения модели.