Немного углубляясь в тонкости оценочной деятельности, некоторые могут задаться таким вопросом: а что же, собственно является объектом оценки при определении стоимости недвижимости?
Наверное, трудно представить себе заказчика оценочных услуг, который при постановке задачи оценщику упоминал бы о праве собственности, например. Как правило, все ограничивается формулировками, близкими к подобной «Мне необходимо оценить коммерческую недвижимость». При этом он искренне верит, что оцениваться будет именно сам объект, а не право на него. Конечно, в случае, когда речь идет о необходимости оценки права аренды, то такого парадокса, как правило, не возникает. Это объясняется, как и во многих других случаях, наличием большого количества стереотипов относительно оценки недвижимости.
В этой связи следует сказать, что решая подобное затруднение, не стоит ориентироваться на то, что только один из вариантов является правильным, а именно, что объектом оценки является только право или только сам физический объект.
В действительности, недвижимость является в некотором смысле уникальным объектом, что связано как с ее неотделимостью с землей, так и необходимостью государственной регистрации права на нее. Именно эти обстоятельства и являются базисными в определении сущности объекта оценки применительно к недвижимости.
Рассматривая этот вопрос на простом примере можно выстроить следующую логическую цепочку.
Для того, чтобы создать физически объект недвижимости, мы должны, помимо прочего, иметь право на его создание в границах определенного земельного участка. Частным случаем наличия такого права является право собственности на земельный участок. В противном случае, возведенное строение будет незаконно. А это значит, что мы должны владеть правом на землю. Затем, построив объект, мы должны подтвердить то, что он принадлежит именно нам. Для этого в обязательном порядке существует процедура государственной регистрации права. Без нее мы попросту не можем являться собственниками строения. А это в самом общем виде подтверждает, что нельзя, оценивая объект недвижимости, нельзя рассматривать его как нечто, созданное из строительных материалов, дистанцируясь при этом от правовой составляющей. И также, наоборот.
Она важна не только потому, что это определяется сущностью объекта недвижимости, а также и тем, что при наличии разнообразных видов права, стоимость объекта недвижимости будет разная. Так, предположим, рассматривая идеальную ситуацию, когда оценке подлежат два идентичных объекта недвижимости, мы можем совершенно четко говорить о том, что при наличии на них разного вида права (например, права собственности или права пользования), их стоимость будет отличаться в пользу первого. Это объясняется тем, что право собственности предполагает наличие большего количества полномочий для его владельца, чем право пользования.
В связи с приведенными обстоятельствами, для пользователей отчета об оценке важно понимать, что держа в руках отчет оценщика об определении стоимости коммерческого объекта, формулировка «отчет об оценке объекта недвижимости» будет являться корректной. Но только в случае если оценивается право собственности (и по тексту отчета это указано). Упоминание лишний раз о праве собственности в данном случае не обязательно, потому как все же данное право в большинстве случаев и определяется при отсутствии в задании на оценку иной задачи.
Но только если оценке подлежит не полное право, а, к примеру, доля в праве, то здесь необходимо четко следовать законодательству об оценочной деятельности и определять стоимость доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. Поскольку все же законом об оценочной деятельности установлено, что объектами оценки являются объекты гражданских прав.