Потребность в услуге по оценке недвижимости для целей составления договора аренды может возникать в тех случаях, когда собственник и арендатор не могут договориться об арендной ставке, либо когда проведение процедуры об оценке является обязательным в соответствии с законодательством.
Особенностью подобных оценок является то, что в отличие от объектов, в отношении которых необходимо определить рыночную стоимость, оценка недвижимости для целей аренды предполагает расчет стоимости не полного права собственности на объект недвижимости, а лишь права пользования. В связи с этим логично предполагать, что стоимость такого права, по определению будет ниже стоимости права собственности.
Показателями, отражающими рыночную стоимость такого права, будут являться ставка арендной платы за объект недвижимости и арендная плата за него. Поскольку эти величины напрямую связаны между собой, в рамках отчета об оценке они могут определяться как вместе, так и по отдельности. При этом первая величина отражает стоимость права пользования одной единицей объекта недвижимости в единицу времени, в то время как вторая величина показывает полную стоимость права пользования всем объектом в единицу времени.
В этой связи важно осознавать разницу между видами права:
· когда собственник сдает в аренду недвижимое имущество, имеет место право пользования (также, как если бы арендатор сдавал с разрешения собственника объект недвижимости в субаренду)
· а когда арендатор продает свое право арендовать объект недвижимости, в таком случае следует говорить о праве аренды (в оценке которого также, безусловно, имеется своя специфика)
Возвращаясь к особенностям определения стоимости права пользования можно заметить два любопытных факта:
Из практики оценочной деятельности видно, что в зависимости от принятого на том или ином локальном рынке делового оборота, определение ставки арендной платы может производиться с позиции различных единиц времени (напр. ставка за 1 кв.м. в месяц или ставка за 1 кв.м. в год) и в различных валютах. Но при этом концепция расчета остается идентичной.
Также, следует отметить такой факт, что арендная ставка в некоторых случаях может зависеть от срока аренды. Но эта зависимость, опять же, может проявляться на рынках, где арендные отношения очень четко дифференцируются по времени, а может быть несколько сглаженной на рынках, где в деловом обороте принято заключать договоры аренды на срок, не превышающий одного года.
Особенно ярко данная тенденция может быть выявлена в случае анализа рынка аренды земельных участков, предоставляемых под строительство (реализацию всевозможных инвестиционных проектов).
Кроме этого, логика гражданских правоотношений, в рамках которых возникает необходимость оценки арендной ставки для объекта, не предполагает определение никакого иного вида стоимости и всех существующих, кроме как рыночной стоимости.
Неким образом обобщая вышеописанное, следует сказать, что результат оценки в случае определения стоимости права пользования объектом недвижимости в обязательном порядке должен учитывать как специфику локального рынка недвижимости, так и в обязательном порядке отражать ключевую особенность самого права-отсутствие возможности владения объектом недвижимости