Каждый собственник заинтересован в том, чтобы его имущество стоило как можно дороже. Даже в случае, если он не собирается его продавать, а намерен использовать в соответствии с разрешенным назначением.
Если говорить о доходной недвижимости, то каждый собственник заинтересован в том, чтобы получать от имеющегося у него доходного объекта как можно больше денежной выгоды. Но далеко на каждый собственник задумывается о том, насколько эффективно он использует свой объект с точки зрения соотношения вида использования и стоимости объекта.
Особенно актуальным данный вопрос может быть для собственников объектов, ликвидность которых под влиянием неких факторов упала или изначально характеризовалась уровнем ниже среднего. Ведь вариант «вложения-реконструкция-повышение ликвидности - увеличение стоимости» вполне реален для многих объектов. Вопрос только в том, насколько соизмерим уровень вложений для реконструкции объекта (или изменения разрешенного использования) с той величиной, на которую может увеличиться стоимость объекта.
Но кроме интересов собственника, в данном вопросе присутствует также интерес оценщика-интерес профессиональный. Он заключается в том, что оценщик при определении стоимости объекта оценки обязан определять ее исходя из наиболее эффективного использования. А именно, если, например, земельный участок расположен в такой местности, что может быть использован и под производственные цели и под строительство многоэтажного жилого дома и под рекреационные цели, оценщику необходимо провести анализ стоимости объекта с позиции трех данных видов использования. Затем, согласно существующей методологии рассчитать стоимость при наиболее эффективном варианте.
И даже если фактически земельный участок не используется в соответствии с наиболее эффективным использованием, его стоимость реально может быть выше, чем аналогичные участки на рынке, но для которых текущее использование и наиболее эффективное совпадают.
В связи с наличием подобной возможности, в оценочном сообществе отсутствует единая точка зрения на вопрос компетентности оценщика в части проведения комплексного анализа наиболее эффективного использования. Ведь для этого требуется не только общеэкономическая подготовка, а в случае с крупными объектами и глубокие знания в области финансового анализа, инвестиций и проч.
Кроме того, существует и мнение о том, что не в каждом отчете об оценке анализа наиболее эффективного использования вообще целесообразно проводить.
Указанные вопросы, по-прежнему остаются дискуссионными, но в частности относительно первого можно сказать, что вопрос компетентности оценщика в проведении анализа наиболее эффективного использования, безусловно, зависит от степени масштабности самого объекта и его особенностей. Ведь определить варианты использования мелкого объекта- скажем встроенного помещения коммерческого назначения гораздо проще. В этом случае для формирования вывода не будет требоваться масштабные изыскания и применение мощного математического инструментария. А вот когда речь идет о крупных инфраструктурных объектах, то данный вопрос встает значительно острее.
Что же касается необходимости проведения анализа наиболее эффективного использования как такового в отчете, можно однозначно сказать, что при определении стоимости некоторых объектов необходимости в нем нет.
Так, например оборудование создано для того чтобы выполнять определенную функцию в производственном процессе и проведения комплексных исследований для определения наиболее эффективного использования для него очевидно не требуется, если оно исправно выполняет свои функции и производит определённый продукт.
На основании вышеизложенного следует сделать вывод, что определенное оценщиком наиболее эффективное использование объекта является ключевым моментом, коренным образом определяющим стоимость недвижимости. В связи с этим, необходимо очень четко контролировать, каким образом проведен данный этап работы с объектом, поскольку значительные искажения стоимости могут быть достигнуты именно в рамках некорректно проведенного анализа наиболее эффективного использования