Земли сельскохозяйственного назначения являются в своем роде особенным объектом недвижимости, поскольку именно с ними связан процесс сельскохозяйственного комплекса страны и именно они оказывают влияние на качественное развитие агротехнического комплекса страны.
И казалось бы, при наличии в избытке такого ресурса как земля, должны отсутствовать ( ну или по крайней мере быть сведены к минимуму) проблемы, связанные с развитостью оборота таких земель, их ликвидностью и пр.
Но фактически, эти проблемы существуют, и, следует заметить, имеют свое влияние на процесс оценки такой земли.
Во-первых, они сказываются на том, что при определении стоимости земли сельскохозяйственного назначения имеются неравномерности развития рынка. Причем связаны они в большей степени ни от природных особенностей региона, а от чисто экономических факторов. Ведь ни для кого не является секретом, что при декларировании программ по всевозможной поддержке сельских производителей, зачастую, земля с подобным назначением не является выгодным вложением с точки зрения покупателя.
Из этого следует вторая особенность, с которой приходится сталкиваться в процессе оценки подобных объектов - это довольно низкая ликвидность земель. Показательными в этом смысле могут быть сроки экспозиции, которые редко составляют 1-3 месяца. Как правило, это минимум 6-9 месяцев.
Низкая ликвидность таких объектов в свою очередь взаимосвязана с доходностью земель сельскохозяйственного назначения, которую необходимо отражать в отчете в рамках проведения расчетов доходным подходом.
В этой связи также следует отметить любопытный факт, что приведенные в учебной литературе теоретические положения, связанные с оценкой сельхоз земель доходным подходом на практике являются практически неприменимыми по причине отсутствия достаточного количества необходимой для расчетов исходной информации. И это закономерно, поскольку большая часть теоретической литературы по оценочной деятельности представляет собой переводы американских источников, которые, очевидно формировались с учетом «местных» особенностей.
Этот факт, в свое время, дал достаточно серьезный толчок к объединению усилий оценщиков и специалистов агротехнического комплекса, в результате чего создавались некие методики, позволяющие при наличии определенного количества исходной информации получать близкий к российской действительности результат.
Последним важным моментом, на котором также хотелось бы заострить внимание является то, что в указанных условиях возникает резонный вопрос относительно необходимости проведения анализа наиболее эффективного использования в отчете об оценке. Это связано с тем, что при отсутствии развитого рынка подобных земель, при частом рассмотрении подобных участков как значительно менее ликвидных, чем участки, скажем под застройку, для многих земель сельскохозяйственного назначения можно будет сделать вывод о том, что указанное назначение не отвечает принципам наиболее эффективного использования. А это значит, что рыночную стоимость такого земельного участка методологически верно считать для иного назначения.
Но это будет корректно только в случае, если собственник имеет планы на перевод такой земли в иную категорию. А значит, что сам анализ наиболее эффективного использования в противном случае и не нужен, оценку логично производить исходя из назначения, указанного в кадастровом паспорте объекта.
В связи с этим хочется обратить внимание на то, что процесс оценки земель сельскохозяйственного требует концентрации внимания на анализе всех обстоятельств, связанных с каждым конкретным земельным участком. Именно от правильности проведенного анализа будет зависеть порядок получаемого результата оценки, что собственно и является первоочередным интересом пользователей услуг по оценке земли.