Рассматривая случай, когда клиент просит оценить стоимость собственности при срочной продаже нужно учитывать момент - это запрос не для расчета рыночной стоимости, а о стоимости ликвидации (когда товар не может находиться в открытой продаже должное время).
Ликвидационная стоимость относится к оценочным стоимостям рыночного типа, для которых возможно существование отдельного рынка, поскольку ее расчет связан с использованием рыночной информации, отражающей особенности того рынка, к которому данный объект оценки относится.
Процедуры расчета стоимостей рыночного типа основываются на представлениях рынка о ценности объекта оценки и учитывают типичные мотивации его типичных субъектов.
Это стоимость в обмене – объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом рынке или конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.
Хотя и ликвидационная стоимость относится к стоимостям рыночного типа, но она представляет собой базу оценки, отличную от рыночной, поскольку при ее определении нарушаются два важных признака, присутствующих в определении рыночной стоимости как вида.
Расчет ликвидационной стоимости проводится в случае, если оцениваемый объект должен быть продан в срок значительно меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичных объектов аналогов, и представлен в виде чистой денежной суммы, которую собственник объекта недвижимости может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.
Определение ликвидационной стоимости отличается от определения стандартной рыночной стоимости нарушением в нем двух условий:
1) Продажа является вынужденной
2) Срок экспозиции на открытом рынке короче типичного для определенного сегмента рынка (объект продается за более короткое время и, вследствие чего, несколько дешевле).
В методической литературе часто делят ликвидации на упорядоченную и принудительную. Упорядоченная ликвидация проводится в промежутке времени, достаточного для получения максимальной цены. Упорядоченная ликвидация предполагает разработку календарного графика ликвидации активов.
При вынужденной (принудительной) ликвидации обычно имеется в наличии решение суда, арбитража, комиссии по банкротству. Происходит быстрая распродажа активов, экспозиционный срок сокращается, иногда очень значительно, и может составлять 1-3 месяца.
Иногда на основе ликвидационной стоимости рассчитывается залоговая стоимость, которая используется при кредитовании (под залог недвижимости).