На сегодняшний день законодательство РФ достаточно четко регулирует вопросы, связанные с наложением различных ограничений прав на объекты недвижимого имущества. В свою очередь существующее разнообразие возможных ограничений права с позиции оценочной деятельности означает то, что каждое ограничение имеет свой экономический смысл, а следовательно неким образом выделяет связанный с ним объект из многообразия существующих.
В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии или отсутствии влияния различного рода обременений на рыночную стоимость недвижимости. Не следует полагать, что данный вопрос относится только к сфере интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости, поскольку во многих случаях собственники подобного имущества не могут четко для себя определить является ли их собственность более дешевой, чем подобные объекты, представленные на рынке.
Поэтому необходимо учитывать следующее: положительное влияние обременений на стоимость имущества практически исключено, по крайней мере, сложно найти существующий пример, который наглядно бы иллюстрировал, что обременение права на объект положительно повлияло на его стоимость.
Не вдаваясь в юридические подробности, под обременением права следует понимать ограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект. Исходя из этого, наверное, можно дать ответ, что в итоговой величине стоимости подобное обременение в обязательном порядке должно иметь некую численную составляющую, снижающую рыночную стоимость.
Но уже при незначительном погружении в правовые нюансы становится явным, что подобный ответ на самом деле не так уж и очевиден.
Так, например арестованное имущество на рынке, как правило, стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон имеет обязанность реализовать объект недвижимости вне зависимости от своего желания. Но в таком случае оценщиком определяется уже не рыночная стоимость в чистом виде, а стоимость с оговоренными ограничениями и допущениями.
Применительно к определению стоимости многих объектов, на которые наложены обременения, нельзя упускать из внимания, что часто, заказчиком оценки попросту ставится некорректная задача, а именно, определения рыночной стоимости, когда на самом деле все обстоятельства потенциальной сделки указывают на то, что должна быть определена именно ликвидационная стоимость.
Но в подтверждение предположения о том, что вопрос влияния наличия обременений на стоимость объекта недвижимости не является однозначным, можно привести пример с таким видом обременения как сервитут.
Например, имеется некий земельный участок, через который проложена дорога. Сервитут, наложенный гос. органами на данный земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на это собственника. В таком случае необходимо рассматривать то каким образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.
Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формирует существующее ограничение права. А это в свою очередь может создавать определенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу на рынке.