Развитие банковских кредитных продуктов в рамках сотрудничества с застройщиками, а также активное распространение в связи с жилищным строительством сделок по первичной или вторичной переуступке права формирует постоянный спрос на оценку прав требования жилых помещений различного рода.
В связи с этим, для корректного определения стоимости права требования квартиры ( жилого помещения) учитывается не только общее законодательство в области оценочной деятельности, но и положения указанные в законе о долевом участии в строительстве жилых домов, гражданском кодексе, поскольку именно в нем содержится определение сущности этого обязательственного права.
На практике, многие участники инвестирования строительства жилых домов смутно представляют себе что именно содержится в довольно весомом пакете документов, появляющимся в процессе развития отношений с застройщиком. Хотя на самом деле подобные документы (договоры инвестирования строительства жилых домов, долевого участия в строительстве, договоры уступки и переуступки), при логичном отсутствии свидетельства о государственной регистрации права являются для оценщика отправными точками при формировании мнения о рыночной стоимости принадлежащего заказчику права.
В связи с этим следует обратить внимание на специфику определения рыночной стоимости объекта оценки в подобных случаях.
Как правило, физически, объект оценки представляет собой квартиру в незавершенном строительством жилом доме (разной степени готовности) и пользователь услуг по оценке интуитивно тяготеет к тому, что вступая в долевое строительство, он приобретает квартиру. Но до момента сдачи дома в эксплуатацию и, затем, подписания акта приема-передачи он все же будет обладать лишь правом требовать у застройщика выполнения обязательств по строительству объекта.
Следовательно, при формировании отчета об оценке важно тщательно отслеживать такой момент, как дефинирование объекта оценки и аналогов. Ведь очевидно, что при применении сравнительного подхода в качестве аналогов ( при наличии ) должны быть выбраны именно права требования, а не готовые, сданные в эксплуатацию квартиры. Особенно в рамках распространенной практики отказа застройщиков от выполнения обязательств по возведению домов, сегодня данное право является довольно рискованным, эфемерным объектом, который при определенных обстоятельствах может не превратиться для участника строительства ни в квартиру, ни в денежную компенсацию.
Кроме того, при формировании выборки аналогов следует обращать особое внимание на степень готовности домов, в которых расположены отбираемые объекты, поскольку на практике доказано, что существует очень четкая прямая линейная (иногда степенная) зависимость стоимости права требования квартиры от степени готовности дома.
Исходя из вышесказанного, а также опираясь на определение рыночной стоимости можно заметить, что в случае, когда речь идет об оценке прав требования жилых помещений в доме, строительство которого «заморожено» (прекращено), оценщик обязательно должен проводить серьезное исследование рынка, динамики цен, строительной документации для того чтобы иметь возможность корректно определить ее величину. Сложность в этом случае будет заключаться в определении величины стоимости, которая будет отражать низкую или стремящуюся к нулю ликвидность объекта.
На основании вышеизложенного можно однозначно констатировать, что такая задача как определение рыночной стоимости права требования не является сверхсложной для специалиста, обладающего достаточным уровнем знаний, но при этом требует тщательного и кропотливого подхода к исследованию факторов, прямо и косвенно влияющих на стоимость объекта оценки